怀化城区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 怀化城区物业的使用、维护、服务和管理活动，适用本办法。
第三条 市人民政府房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
鹤城区人民政府应设立相应的物业管理机构，负责辖区内物业管理活动的指导协调工作。
住房和城乡建设、规划、公安、物价、环保、公用事业、消防、工商、人防、城管执法等有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。
第四条 鹤城区人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。
街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会，负责组织做好本辖区业主大会成立及业主委员会选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第五条 物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。
物业服务企业应当配合各级人民政府、社区居民委员会和各相关部门依法开展工作。
第二章 前期物业管理
第六条 新建物业的建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在项目规划报批时明确位置和面积并在房产行政主管部门备案。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，应当在初始登记时记载于不动产登记簿，不颁发房屋权属证书，登记费用由开发企业负责。
第七条 物业管理用房应当按照下列标准配置：
(一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米。
(二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于4层、低于1层。
第八条 建设单位在交付物业前，应当为物业管理用房、物业共用部分、共用设施设备及相关场地配置独立的供水、供电、供气等计量器具。
物业服务企业在物业管理区域内二次供水及电梯、公共照明、园林景观、消防等用水、用电、用气，按照价格管理部门规定的生活性用水、用电、用气标准缴纳费用。
第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，完成物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立计量器具的配置，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报鹤城区物业管理机构和市房产行政主管部门备案。
鹤城区物业管理机构和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会、业主代表必须参与物业承接查验工作，并签署意见作为住宅建设工程项目验收交付使用的必要条件。
第十条 建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。
有下列情形之一的，经市房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：
(一)投标人少于3人;
(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十一条 业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业，维护公共利益的义务。
业主在物业管理活动中享有下列权利：
(一)按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费;
(五)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;
(六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;
(七)法律、法规规定的其他义务。
物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。
第十二条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。
符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。
业主总人数不足20人，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，可以对物业管理区域实施自行管理，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。实行自行管理的，全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。
第十三条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。
占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面申请。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。
市房产行政主管部门和鹤城区物业管理机构应当监督、指导业主大会和业主委员会工作。
第十四条 业主大会筹备组由街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、社区居民委员会和业主代表协商组建，由街道办事处(乡镇人民政府)代表任筹备组长。
业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。
建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供物业管理区域证明、物业专有部分面积、建筑物总面积、业主名册、配套设施设备等资料。
第十五条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料向市房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：
(一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议情况的报告;
(三)管理规约和业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单。
业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处(乡镇人民政府)书面通报物业所在地的社区居民委员会。
前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。备案后业主委员会可以依程序刻制公章。
第十六条 业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显要位置公告公示。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。
业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业服务区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。业主在征求意见公示期限内未反馈意见的，视为弃权。
第十八条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，可以按照业主户数计算，一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。
第十九条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主可以按栋、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。
第四章 小区公共设施及公共秩序管理
第二十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，禁止有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;
(二)擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;
(三)违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为;
(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(五)堆放剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(六)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道等违反消防法律法规规定的行为;
(七)赌博、利用迷信活动危害社会等违反治安管理规定的行为;
(八)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的，应当予以制止，并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的，由行为人恢复原状或依法赔偿。
第二十一条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。供水、供电、供气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，并到有关部门办理相关手续后方可施工，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故，确需实施抢修的，供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。
第二十二条 业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观和安全。
第二十三条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车，但不得封闭、堵塞、占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。业主占用划定车位停车应按规定交纳场地占用费。
对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订保管合同，按照约定交纳保管服务费。
第二十四条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。
业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。
第二十五条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应该首先告知物业服务企业，并遵守住宅室内装饰装修管理有关规定。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿和装修垃圾清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
第二十六条 各有关行政主管部门应当相互配合，切实履行以下工作职责，加大对物业管理小区的执法力度：
(一)房产部门负责查处建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业，擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，违反《物业管理条例》规定不移交有关资料等行为;查处物业服务企业违反《物业管理条例》规定未取得资质证书从事物业管理，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动等行为。
(二)规划部门负责查处有关单位和个人未按照规划部门许可要求擅自进行改、扩、新建以及建设单位未按规定配足物业管理用房等行为。
(三)住房和城乡建设部门负责住宅建设工程项目交付使用前的工程质量验收把关，防止不合格的住宅建设工程项目交付使用，同时严厉查处在小区内建设施工影响建筑质量安全、破坏小区供气装备等行为。
(四)城市管理行政执法部门负责查处未取得建筑工程规划许可搭建建筑物、构筑物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾等物质;在小区公共部位乱摆摊点、乱停乱放车辆;未经批准擅自饲养家畜家禽等行为。
(五)公安部门负责查处小区内制造噪声干扰他人正常生活以及非法运输、储存、燃放烟花爆竹等违反治安管理行为。
(六)消防部门负责查处违反消防法律法规和物业服务企业不履行消防安全职责等行为。
(七)工商部门负责查处将住宅擅自改变为经营性用房，未取得营业执照从事经营活动的行为。
(八)环保部门负责查处在小区贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、固体废物，城市饮食服务业的经营者排放的油烟等对小区及附近居民的居住环境造成污染，工业企业、建筑施工产生噪音污染等影响小区环境等行为。
(九)公用事业部门负责查处擅自占用小区园林绿地，擅自砍伐、移植、修剪小区园林树木，乱倒建筑垃圾及生活垃圾等行为。
(十)经信部门负责查处违反室内装饰装修管理规定、用电安全管理规定，破坏电力设施设备，盗窃电能，电工无证上岗等行为。
(十一)人防部门负责查处擅自改造、损坏小区人防工程，擅自拆除、迁移防空警报通信设施，擅自改动防空警报通信设施的部件和线路等行为。
(十二)安监部门负责查处在小区内生产、销售烟花爆竹等行为。
(十三)民政主管部门负责查处小区内违反殡葬管理规定的行为。
(十四)物价部门负责查处物业管理服务乱收费行为。
(十五)鹤城区物业管理机构负责指导参与物业小区承接查验和前期物业招投标、指导业主委员会筹备成立和改选、监督业主委员会开展工作、调解小区物业纠纷。
第五章 物业管理服务
第二十七条 物业服务企业应当向市房产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料，接受社区居民委员会的指导和监督。
市房产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。
第二十八条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。项目经理人应当按照有关规定取得物业经理资格证书。
第二十九条 从事物业管理服务人员应当按照有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。
第三十条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但业主大会授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及服务费用;
(三)物业管理区域内秩序维护;
(四)合同期限;
(五)违约责任。
第三十一条 物业服务主要包括下列事项：
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)物业管理区域公共绿化、环境卫生的管理和维护;
(三)车辆停放管理;
(四)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(五)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;
(六)物业服务档案和物业档案资料保管;
(七)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。
第三十二条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业收取物业服务费用不得超过物价部门规定的物业服务收费项目和收费等级标准，物价和房产部门应当对物业服务收费加强监督检查。
未出售房屋的物业服务费由建设单位缴纳。
第三十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送市房产行政主管部门备案。
第三十四条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理物业项目交接手续，同时妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业服务区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)，同时必须妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。
第三十五条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
第三十六条 原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当向业主委员会交接下列事项：
(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;
(二)移交物业共用部位和公共设施清单;
(三)结清预收、应收、代收的有关费用清单;
(四)法律、法规、规章规定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。物业管理过程中的遗留问题，可通过业主委员会或街道办事处(乡镇人民政府)协调解决，协调不成的，可依法通过仲裁和诉讼途径解决。
第三十七条 建立健全物业管理联席会议制度。
有下列事项之一的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织鹤城区物业管理机构、有关部门、社区居民委员会、相关业主委员会和物业服务企业等召开物业管理联席会议共同商议：
(一)业主委员会不依法履行职责;
(二)业主委员会换届;
(三)履行物业服务合同的重大争议;
(四)物业服务企业变更交接;
(五)其他需要协调解决的物业管理事项。
