十堰市住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强住宅区物业管理，逐步实现专业化、社会化、经营型的物业管理新体制，为居民创造和保持一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，依据有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城区规划区范围内的住宅区物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指住宅区内已投入使用的各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用的其他人。
本办法所称物业管理，是指物业管理公司受物业所有人的委托按合同有偿对物业进行管护、维修和为住用人提供多方面的综合性服务。
本办法所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营物业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理公司专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房地产管理局是本市住宅区物业管理的主管部门。其主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理的政策和法规；
（二）负责全市物业管理工作的组织、检查、协调和业务指导；
（二）指导全市物业管理社会化、专业化、企业化的体制改革；
（四）负责管理市政府用于扶持物业管理的专项资金；
（五）负责物业管理企业经营资质的审批、年检；
（六）负责物业维修基金和物业管理配套用房的监督管理；
（七）组织查处物业管理中的违法违规行为；
（八）负责全市物业管理从业人员业务培训。
第六条 市政园林、交通、公安、邮电、供水、供电、供气等有关部门，应在各自的职责范围内配合做好住宅区物业管理工作。
区政府、街道办事处协助监督本辖区物业管理工作，主动协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第二章 业主大会与业主委员会
第七条 住宅区交付使用、入住率达到50％以上后，市物业管理主管部门应督促、指导开发建设单位会同住宅区所在地街道办事处组织召开第一次业主大会。
第八条 业主大会由住宅区内全体业主组成。业主大会必须有过半数以上有投票权的业主出席才能举行。
业主大会的决定，须经出席会议的业主过半数以上表决同意。
第九条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其他重大事项。
第十条 住宅区业主人数超过100人时，应当组成住宅区业主代表大会。
业主代表大会成员人数一般不超过80人，由各幢住宅或非住宅业主按比例协商推选产生。
业主代表大会的召开方式，决议方式与业主大会相同；履行业主大会相同的职权。
第十一条 实施物业管理的住宅区应当成立业主委员会。业主委员会是代表业主、使用人的合法权益，对物业实施自治管理的组织。
一个体宅区成立一个业主委员会。第一次业主大会选举产生首届业主委员会。
第十二条 业主委员会人数根据住宅区的规模等情况而定，一般为5人至15人组成。
根据需要业主委员会委员可以聘请部分有关管理部门和服务单位的人员担任，但业主代表不得少于80%.
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员每届任期三年。
第十三条 业主委员会自选举之日起十五日内应持下列文件到市民政部门和市物业管理主管部门审核登记：
（一）成立业主委员会申请书；
（二）业主委员会委员及主任、副主任名单；
（三）业主委员会章程。
第十四条 业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，履行下列职责：
（一）提议召开业主大会或业主代表大会；
（二）制定或修改业主委员会章程、业主公约，并提交业主大会或业主代表大会审议；
（三）选聘、续聘或解聘物业管理公司，与物业管理公司订立、变更或解除物业管理服务合同；
（四）依照本办法设立物业维修基金，审定和监督依照本办法设立物业维修基金的使用；
（五）审议物业管理公司物业管理服务年度计划、财务预决算以及住宅区管理服务的重大事项；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督检查物业管理公司的管理服务工作；
（七）配合物业管理公司，督促业主和使用人遵守管理规章制度，履行义务；
（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席才有效，决议事项应实行少数服从多数的原则。
业主委员会召开会议时，可邀请政府有关部门、街道办事处等单位有关人员和业主、使用人代表以及物业管理公司代表列席会议。
第十六条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主和使用人具有约束力。业主和使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效，并报物业管理主管部门备案。
第三章 物业管理公司与委托管理服务
第十七条 物业管理公司自主经营，自负盈亏，具有独立法人资格，享受国家对第三产业的优惠政策。
第十八条 物业管理公司管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第十九条 物业管理公司必须办理下列手续，方能从事物业管理服务，开展经营活动：
（一）申请取得资质证书；
（二）取得营业执照；
（三）办理税务登记；
（四）申办《湖北省经营及服务价格收费监审证》。
第二十条 一个住宅区业主委员会只能选聘委托一个物业管理公司统一负责物业管理，住宅区业主不得自行委托物业管理公司。
物业管理公司接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同的主要内容应包括：委托的服务事项、服务要求和标准、服务费用、服务的期限、违约责任和争议解决的方式等。
物业管理公司应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将合同报工商行政主管部门和市物业管理主管部门备案。
第二十一条 物业管理公司实施管理服务应当包括下列内容：
（一）房屋建筑共用部位的养护、维修和管理；
（二）房屋共用设施、设备的养护、维修、运行和管理；
（三）附属配套建筑和设施的养护、维修和管理；
（四）公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
（五）公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁以及垃圾的收集、清运等；
（六）车辆停放与行驶秩序的管理；
（七）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；
（八）按照物业管理服务合同约定要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
（九）配合街道、居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十二条 物业管理服务项目收费标准由市物业管理主管部门会同物价管理部门制定。
第二十三条 物业管理收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
物业管理费用由物业管理公司按照物业管理服务合同的约定向业主或使用人收取。
物业管理公司应当建立健全财务会计制度，每半年向业主公布一次管理服务费用的收支情况，并接受业主委员会和政府有关部门的监督。
第二十四条 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或解除后的十五日内，在市物业管理主管部门监督下办理如下事项：
（一）向业主委员会移交业主共有的房屋、场地和其他财物（物业管理公司参与投资兴建的管理、社区综合服务用房由业主委员会按投资比例以重置成本价结合成新的方法作价收购）；
（二）与业主委员会办理财务结算；
（三）向业主委员会移交全部物业档案资料；
第四章 物业的使用与维护
第二十五条 业主和使用人应合理、正确的使用物业，禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）改变原有房屋的功能和用途；
（三）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（四）在天井、庭院、平台、屋顶、道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（五）侵占绿地，毁坏花草树木；
（六）随地摆设摊点，未经批准设立集贸市场；
（七）乱倒垃圾，在公共场所堆放杂物；
（八）乱贴、乱画、乱牵、乱挂和不按规定设置广告；
（九）排放有毒、有害物质，产生噪声；
（十）不按规定行驶和停放车辆。
第二十六条 业主和使用人装修住宅，应当事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。
对住宅装修中的违规行为，物业管理公司应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关管理部门依法处理。
第二十七条 业主或使用人因特殊情况需要改变住宅使用性质和外貌的，必须符合城市规划及住宅区物业管理要求，报经有关管理部门批准。
第二十八条 业主转让或出租住宅时，应当将业主公约作为转让或租赁合同的附件，并将转让或出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理公司。
第二十九条 物业维修、更新费用的承担办法：
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主或使用人承担；
（二）本幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由本幢住宅业主或使用人按照各自住宅建筑面积比例分担。
（三）住宅区内由业主和使用人共同使用的道路、绿地、路灯、排水排污干道、化粪池、垃圾箱等公共设施的大修、更新费用，由住宅区内的全体业主按照各自住宅建筑面积比例分担。
（四）住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第三十条 物业维修、更新时，相关业主、使用人应当予以配合。因阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，由责任人负责赔偿。
因物业维修、装修造成相关业主、使用人的自用部位、设备损坏或财产损失的，由责任人负责修复或赔偿。
第五章 前期物业管理与移交
第三十一条 本办法所称前期物业管理，是指住宅区住宅开始出售至业主委员会成立前的物业管理。
第三十二条 新建住宅区首期房屋单体竣工出售前，开发建设单位应当制定住宅使用公约，选聘物业管理公司，签订前期物业管理服务合同，并报物业管理主管部门批准。
开发建设单位与购房人签订销售合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理合同和住宅使用说明书作为销售合同的附件。
第三十三条 前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。业主入住后所发生的前期物业管理服务费用，由开发建设单位与购房人按照住宅销售合同的约定承担，没有合同约定的，由开发建设单位承担。
第三十四条 住宅使用公约至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时终止。
第三十五条 新建住宅区按照规划建设完毕并经综合验收合格后，开发建设单位应在三个月内向市物业管理主管部门和住宅区业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、红线图、竣工总平面图；
（二）土地使用证、建设工程规划许可证；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）其它必要的资料。
第三十六条 新建住宅区或在物业管理范围内新建建筑物必须建立物业维修基金。物业维修基金由开发建设单位按住宅区建设投资总额的1％?1.5％的比例提取，其中：建筑面积3万平方米以上的住宅小区为1％；高层住宅、零星单幢住宅、住宅片区为1.5％。物业维修基金可计入住宅区开发建设成本。
住宅区物业维修基金由开发建设单位在房地产开发项目综合验收前，由市物业管理主管部门负责收集。
第三十七条 物业维修基金由市物业管理主管部门在指定的金融机构实行专户储存，专项用于该住宅区物业管理的启动及住宅共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新。物业维修基金及其增值部分归住宅区全体业主共同所有。
物业维修基金的使用由业主大会或业主委员会决定，报市物业管理主管部门审查核准，任何单位和个人不得挪用。
业主委员会应定期对全体业主公布物业维修基金的使用情况，接受业主的监督和审计部门的审计。
第三十八条 新建住宅区交付使用或移交时，开发建设单位必须按不低于总建筑面积的3‰向业主委员会提供物业管理用房（最少不得低于40平方米），作为住宅区公共配套设施，由市物业管理主管部门管理，主要用于业主委员会和物业管理公司的办公使用。
第三十九条 新建住宅区交付使用或移交时，开发建设单位必须按总建筑面积的3‰，以建筑安装工程造价向业主委员会提供社区综合服务用房，所有权归住宅区所有业主，由市物业管理主管部门监管。社区综合服务用房的购置费用可从物业维修基金中列支。
社区综合服务用房和住宅区内其它有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理公司按物业委托管理合同经营。
第四十条 本办法施行前已交付使用而未建立物业维修基金的住宅区，由业主委员会依照价格管理部门核定的标准，按房屋建筑面积比例向产权人收取建立物业维修基金。
住宅区房屋的改建、扩建，由产权人按工程投资总额的1.5％缴交物业维修基金。
按国家房改政策房屋产权买断时，售房单位应提取售房款总额的10%，建立物业维修基金。
第六章 法律责任
第四十一条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任，业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
第四十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，市物业管理主管部门应当责令限期改正或撤销其决定。
第四十三条 业主、使用人逾期未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费的，物业管理公司可以按合同约定加收滞纳金，并可以采取必要的督促措旅，也可以申请人民法院强制执行。
第四十四条 物业管理公司违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿。物业管理公司违反本办法情节严重的，市物业管理主管部门可按规定降低或者注销其物业管理资质，同时建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十五条 物业管理公司未取得物业管理资质等级证书，擅自承揽物业管理业务的，由市物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，可强制终止其对住宅区的物业管理。
第四十六条 业主、使用人或其他单位、个人违反本办法第二十五条、二十六条、二十七条规定的，物业管理公司有权予以制止，要求限期恢复原状或采取补救措施；按规定应给予处罚的，由有关行政部门给予处罚。
第四十七条 市物业管理主管部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守的，由所在单位或上级主管部门给予处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第四十八条 业主或业主委员会与物业管理公司在执行合同过程中发生争议的，可由市物业管理主管部门进行调解。调解无效的，可申请仲裁机构仲裁或向人民法院起诉。
第七章 附则
第四十九条 综合楼宇、工业区等物业管理，参照本办法执行。
第五十 条 各县（市）住宅区物业管理可依照本办法执行。
第五十一条 本办法由十堰市房地产管理局负责解释。
