第一章总则
第一条
第二条漳州市行政区域内的物业管理活动适用本规定。
第三条漳州市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。主要职责有：
（一）负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，制定我市物业管理的相关规范性文件；
（二）指导、监督全市物业管理工作；
（三）负责三级（含暂定三级）物业服务企业资质审核发证和资质检查工作；
（四）负责市区范围内住宅专项维修资金的监管工作；
（五）负责物业管理重大矛盾纠纷协调处理工作；
（六）负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理工作，以及对物业服务企业服务行为的监管；
（七）指导、监督市物业管理协会开展工作，促进市物业管理协会加强行业指导和行业自律。
第四条各县（市、区）住房保障与房地产管理部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。主要职责有：
（一）指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会物业管理工作；
（二）指导业主大会的成立和业主委员会选举的备案工作；
（三）负责物业服务企业三级（含暂定三级）资质初审和资质检查的复审工作；
（四）建立物业管理投诉受理制度，及时处理物业管理矛盾纠纷；
（五）负责对物业企业服务行为、服务质量、业主大会和业主委员会行为的日常监管工作；
（六）负责前期物业服务合同和临时管理规约的备案工作。
各县（市）住房保障与房地产管理部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的监管工作。
第五条街道办事处（乡镇人民政府）负责本行政区域内物业监督管理和社区建设之间的协调工作，并指定专人负责物业管理工作，主要职责有：
（一）负责检查、监督居（村）民委员会物业管理工作；
（二）负责组织、指导成立首次业主大会，并组织、指导和监督业主委员会的选举及换届工作，负责业主大会解散后的财产清算工作；
（三）负责对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监管，协调物业管理与社区建设之间的关系，协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的纠纷投诉；
（四）积极引导旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理；
（五）负责辖区内物业服务企业三级（含暂定三级）资质检查的初审工作。
（六）负责召集物业管理联席会议，协调解决业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出和交接等物业管理中的重大问题。
第六条社区居（村）民委员会负责配合有关部门共同做好辖区内日常物业管理活动的指导、监督、检查工作，并明确具体人员负责物业管理工作，主要职责有：
（一）负责对辖区内业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督；
（二）负责监督业主委员会做好物业服务合同终止的物业及资料移交工作；
（三）负责协调处理业主大会解散后的财产清算工作；
（四）对已经自然形成且无争议的区域，负责向县（市、区）房地产主管部门书面提议确认物业管理区域；
（五）协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；
（六）在业主委员会产生之前，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，并接受全体业主监督。
第七条市住房和城乡建设部门及各县（市、区）住房保障与房地产管理部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。
第二章业主大会和业主委员会
第八条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。
建设单位或业主需要对物业管理区域进行调整的，应当向县(市、区)住房保障与房地产管理部门书面提议，县(市、区)住房保障与房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）结合当地社区居民委员会的布局划分物业管理区域。
第九条物业所在地县（市、区）住房保障与房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当指导首次业主大会的成立。建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，在一个物业管理区域内业主户数在100户以上的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表，并由业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的各业主意见，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，由5至11人单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任。
业主委员会委员应符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）本人及其近亲属不得在本区域内物业服务企业中兼职。
第十一条业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之三十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。
第十二条业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。
第十三条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，逾期不参加投票业主的表决意见按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定，但首次业主大会会议不参加投票业主的表决意见视为弃权。
召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主占专有部分面积应当超过本物业管理区域建筑物总面积的半数，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。
第十四条业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。未书面回复的，按照业主大会议事规则的规定确定其表决意见，业主大会议事规则未明确规定的则视为同意与会多数业主表决意见。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。
第十五条选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。
第十六条业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。
业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一年度的工作情况。
第十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一）任期届满的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；
（四）因犯罪被依法限制人身自由的；
（五）收受有利害关系人或者物业服务企业利益的；
（六）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；
（七）无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；
（八）根据法律、法规规定或其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主委员会委员有前款第（一）至（四）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有前款第（五）至（八）项所列情形之一的，须经业主大会会议决定。终止委员资格的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处(乡镇人民政府)和所在地县（市、区）住房保障与房地产管理部门备案。
第三章物业服务企业
第十八条物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。
物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
第十九条物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。
第二十条外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，需按照规定到所在地工商行政管理局办理有关手续，同时到市住房和城乡建设部门办理备案登记手续。
物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定提供相应的物业服务，并接受业主监督，自愿加入行业协会，遵循行业协会章程及其他自律规定。
第二十一条市住房和城乡建设部门应当建立健全全市物业服务企业、项目负责人及从业人员信用档案制度。对物业服务企业及从业人员各类违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为应记入企业信用档案记录。
第二十二条市住房和城乡建设部门以及各县（市、区）住房保障与房地产管理部门应定期对物业服务企业进行信用档案和物业服务质量检查，并将检查结果向社会公布。
第四章前期物业管理
第二十三条建设单位应当根据相关法律法规的要求采取招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县（市、区）住房保障与房地产管理部门备案。
若投标人少于3人的，经物业所在地的县（市、区）住房保障与房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。提倡其他建设项目的建设单位采取招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。
第二十四条建设单位是前期物业管理的招标单位，应当在所在地住房保障与房地产管理部门的监督下负责前期物业管理的招投标工作，并在以下时限完成招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日内；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内。
第二十五条建设单位应依法在建设工程设计方案和施工图件中明确物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的具体位置及相应面积。
城乡规划行政主管部门应依法对建设项目规划方案进行审核。在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积应当予以审查。
分期开发建设的项目，物业管理用房规划位置位于后期楼盘的，建设单位应先行提供相应面积和标准的房屋，暂时作为物业管理用房使用。
物业管理用房、共用设备用房建筑面积，按照国家标准《房产测量规范》计算，产权归全体业主所有，物业管理用房由物业服务企业使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第二十六条建设单位应当在销售、安置物业之前，依法制定临时管理规约，临时管理规约要在制定后30日内向县（市、区）住房保障与房地产管理部门备案。
第二十七条建设单位在与买受人签订商品房买卖合同时，应与物业买受人签订经住房保障与房地产管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约，明确物业管理区域内共用部位、共用设施设备等物权关系。
第二十八条建设单位应当在物业销售、安置之前，将临时管理规约、物业服务内容、服务标准和收费标准向买受人、被拆迁安置人明示和说明，并在销售或安置办理场所公示。物业买受人、被拆迁安置人在与建设单位签订物业买卖、拆迁安置合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十九条建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。
第三十条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积等相关资料。权属登记部门在办理房屋权属登记时，在房屋登记簿上载明物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积等事项。业主委员会有权向权属登记部门查询物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。
第三十一条建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，查验中发现不符合要求的配套设施、设备、工程质量等问题，由建设单位负责整改，并在完成物业承接查验工作30日内，将符合验收要求的相关手续报所在地市住房和城乡建设部门或县（市）住房保障与房地产管理部门备案。
前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支帐目等。
第五章物业管理服务
第三十二条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目、服务标准及收费标准。
第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与建设单位、业主或者业主委员会在物业服务合同中约定。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费。
未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。
供水、供电、供气等单位，应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。
第三十四条对物业管理区域内违反有关城市管理、治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当予以劝阻、制止，并及时向相关行政主管部门报告。
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市、区）住房保障与房地产管理部门或者街道办事处（乡镇人民政府）投诉；县（市、区）住房保障与房地产管理部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当及时予以处理。
业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
第三十六条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
第三十七条业主大会、业主委员会或者物业服务企业在物业服务合同解除前60日须书面告知对方，并将解约原因、解约时间等书面报告物业所在地县（市、区）住房保障与房地产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。同时，以书面形式在物业管理区域内公告15天。
县（市、区）住房保障与房地产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会应当指导业主、业主委员会在物业服务合同解除前，依法召开业主大会决定对建筑物及其附属设施的管理进行自主管理或委托管理。
第三十八条县（市、区）住房保障与房地产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会应当监督物业服务企业在合同解除或终止之日起10日内，按照相关规定向业主大会或业主委员会移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支帐目等。
未能成立业主大会或业主委员会的小区，物业服务企业在退出服务项目时应当向社区居民委员会办理移交手续。
第六章物业的使用和维护
第三十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）等规定，并按规定办理相关手续。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收益归业主所有，主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常养护、维修以及补充住宅专项维修资金，该收益应单独建账，每半年至少公布一次收支情况。
第四十条业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、一套改多套和改变建筑设计使用功能。
物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告相关行政主管部门。相关行政主管部门接到相关报告后，应当在三日内调查核实，并将正在实施的上述违法行为的情况书面通知物业服务企业。
物业服务企业接到相关行政主管部门的通知后，可以根据与业主或者使用人签订的书面约定暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，物业服务企业应当及时恢复供水、供电，并报告相关行政主管部门。
第四十一条在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、通信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。施工单位擅自进入小区施工的，物业服务企业应当劝阻、制止，并向所在地住房保障与房地产管理部门报告，由所在地住房保障与房地产管理部门责令其改正，并按相关规定依法处罚。
第四十二条物业管理区域内已规划建设的机动车、非机动车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车、非机动车位。
物业管理区域机动车、非机动车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。
物业管理区域已经成立业主大会的，机动车、非机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由社区居民委员会征求相关业主意见后施划。
施划机动车、非机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。
规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车、非机动车位施划的指导。
第四十三条业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。
第四十四条业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十五条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用。
第四十六条住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
住宅专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。
第四十七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳。
第四十八条应当建立而未建立，或未完全建立住宅专项维修资金的住宅，业主应当通过成立业主大会，就补建本区域住宅专项维修资金及资金管理制度作出决定，并按照商品住宅、公有住房的不同性质，向市住房和城乡建设部门或各县（市）住房保障与房地产管理部门申请补建，按缴交标准足额交存首期住宅专项维修资金。
第四十九条专项维修资金的使用报告由相关业主、业主委员会或者物业服务企业向市住房和城乡建设部门或各县（市）住房保障与房地产管理部门提出。
物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，须经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。
