4月24日，我市修订了《广安市物业服务收费管理实施细则》暨适当调整物业服务收费指导标准听证会召开，进一步规范全市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展。消费者、经营者、利益相关方代表以及专家学者、相关部门负责人、旁听代表共计31人参加听证会。
针对全市行政区域物业服务收费行为及其监督管理活动，《广安市物业服务收费管理实施细则》在物业服务收费标准、住宅小区物业服务等级标准、物业服务管理活动等方面进行了规范。会上，参会人员对该《实施细则》的26条内容以及《广安市物业服务收费政府指导价方案》进行了讨论发言，并提出了相关意见。
在物业服务收费政府指导价定价方面，根据物业服务等级，在无电梯住宅（多层）和电梯住宅的物业服务收费上限标准作了细致划分，并规定各地一级物业服务上限标准可适当上浮但幅度不超过10%，下调幅度不设限制，具体上限标准由当地政府价格主管部门会同同级物业主管部门结合实际确定；已购买地下停车位的，车位管理服务费按每车位每月不超过40元收取，子母车位按每月不超过60元收取。此外，还对保障性住宅物业服务收费按照相应物业服务等级标准进行了情况说明。
广安市物业服务收费管理实施细则（草案）
第一条 为规范全市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《四川省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指依法选聘的物业服务企业按照《四川省住宅物业管理规程》（DBJ51/T057-2016）和物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括保障性住房物业服务费和住房前期物业服务费、车辆停放服务费，装修垃圾清运费以及其它特约服务费。
物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
第四条 提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市发展改革委会同市住房城乡建设局负责全市物业服务收费监督管理工作，建立完善相关政策规定，指导全市物业服务收费管理。
各区市县、园区发展改革部门会同同级住房城乡建设行政主管部门按照价格管理权限，负责本辖区内的物业服务收费政策落实和监督管理工作。
住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）和其他有关部门按照各自职责,做好物业服务收费管理相关工作。
第六条 保障性住房物业服务和住房（别墅除外，下同）前期物业服务收费标准、车辆停放服务费实行政府指导价。按照《四川省定价目录》规定，由当地价格主管部门会同同级物业主管部门在不超过本细则政府指导价前提下，根据当地实际情况制定并报本级人民政府批准后向社会公布执行。
住房前期物业服务收费是指建设单位与业主或物业使用人办理房屋交付使用手续之日起至业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，期间物业服务企业按《前期物业服务合同》约定向业主收取的费用。
车辆停放服务费是指物业服务企业为业主购买的车位提供照明、清洁、监控、维护秩序等服务所收取的费用。
第七条 由业主大会依法选聘的物业服务企业收费，以及别墅、非住宅物业服务费，接受业主委托的特约服务费、代办服务费、家政服务费等实行市场调节价。收费标准由物业服务企业依法与业主或物业使用人合同约定。
业主自行管理或业主委托其它管理人管理的物业服务收费标准，实行市场调节价，物业双方可参照本细则明确的指导价，经由业主共同决定并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后约定执行。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由建设单位或物业服务企业在不超过当地政府指导价范围内，根据住宅小区物业管理服务等级标准提出，按管理权限报价格主管部门和物业主管部门备案后执行。
物业主管部门按有关规定制定本地住宅物业管理服务等级标准，负责对备案申请人提供的物业管理服务等级标准进行审定。
价格主管部门根据物业管理服务等级标准审定情况，综合考虑物业服务成本、小区性质特点等因素，在不超过政府指导价范围内确定。必要时，价格主管部门可进行定价成本监审或成本测算,物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要资料。
第九条 新建住宅销售前，建设单位应当按四川省《前期物业服务合同（示范文本）》拟定物业服务方案，根据物业管理服务等级标准在政府指导价范围内依法选聘物业服务企业，签订《前期物业服务合同》。建设单位或物业服务企业在合同签订之日起10个工作日内，按第八条规定报价格主管部门和物业主管部门备案后执行。
新建住宅销售时，建设单位应当按规定与购房人签定《前期物业服务合同》，明确物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等内容。
少数物业项目因政府指导价未涵盖的服务内容和服务标准，确需超出政府指导价最高上限的，建设单位可在发布招标公告前20个工作日向有定价权限的价格主管部门、物业主管部门提出单独核定收费标准的申请。经核定的收费标准，同时作为该项目前期物业招投标的最高收费标准。
第十条 住房前期物业服务企业发生变化，接管的物业服务企业应及时到物业主管部门备案；需要上调收费标准的，须按价格管理权限报价格主管部门依法审批。
第十一条 符合设立业主大会尚未设立且前期物业服务合同已到期的小区，物业服务收费标准继续按价格主管部门备案标准执行，至小区依法成立业主大会并依法选聘物业服务企业、重新签订《物业服务合同》生效时止。
前期物业服务收费因服务成本或政府指导价调整变化确需超过最高上限的，物业服务企业应在街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导与监督下，聘请第三方有资质的专业机构认定并出具物业服务企业近三年年度财务报表，在小区显著位置公开征询调整意见不少于15日，经业主共同决定并经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主书面同意，形成业主共同决定书面意见后，在政府指导价范围内实施调整并重新签订合同约定执行。
业主大会成立后，物业服务费由业主大会按照法定程序决定，与物业服务企业合同约定执行。
第十二条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
第十三条 物业服务费用实行包干制的，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费用分摊；
（十）法定税费和合理利润。
（十一）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大型和中型维修、更新和改造费用，应当通过住宅专项维修资金列支，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十四条 物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。
业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十五条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民合表用户价格执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备应当按照有关法律法规规定，在《前期物业服务合同》的附件列明。一般包括：电梯、天线、消防设施、变压器、配电箱、楼道照明、路灯、道路、绿化、加压水泵、安防监控设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等，已移交专业经营单位的除外。
第十六条 按照价格管理权限，价格主管部门应当会同物业主管部门每三年对本辖区内物业管理服务等级标准及相应的基准价与浮动幅度进行评估，根据评估结果决定是否启动政府指导价调整程序。
第十七条 在物业管理区域内停放车辆的业主或物业使用人，按合同约定向物业服务企业交纳车辆停放服务费。对停放的车辆有保管要求的，业主或车位使用人应与物业服务企业另行签订车辆保管合同，按照合同约定向物业服务企业缴纳车辆保管费，物业服务企业承担约定的相关责任。
业主共有道路或者其他场地按规定规划用于停放车辆的车位，属业主共有。车辆停放收费标准的制定和调整由业主大会依法决定；未成立业主大会的,应当由业主共同决定并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主共有车位的经营所得收益，扣除按约定应支付物业服务企业或其他车辆停放服务经营管理者的相关人员薪酬、日常保洁、秩序维护等服务费用后，剩余部分应当用于补充本小区住宅专项维修基金。
住宅小区车辆临停费，实行市场调节价。对进入物业区域开展应急处置的公安、消防、抢险、检修、救护、环卫、邮政等特种车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
物业服务企业收取车辆临停费后不得收取车辆停放服务费，车位租赁费构成内容由当事双方合同约定。
第十八条 住房楼宇、住宅小区内符合规划要求依法用于办公、商业用房、幼儿园、学校、会所、活动中心等其他用房的物业服务收费标准，由双方合同约定。
第十九条 业主或物业使用人应当按照建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定交纳物业服务费或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费或物业服务资金的，业主委员会应当协助街道办事处（乡、镇人民政府）督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
由全体业主共同决定并依法经业主大会表决同意，实行自主管理的小区物业，业主或物业使用人应当按照业主大会的决议交纳物业服务费。
除物业双方合同约定外，物业服务费一般按月收取，不得提前预收；约定同意预收的，预收时间最长不超过6个月。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费或物业服务资金。
第二十条 物业服务企业应当严格履行物业服务合同，执行《四川省住宅物业管理规程》（DBJ51/T057-2016），其公开作出的服务承诺及制定的服务细则系物业服务合同的组成部分，应当为业主提供质价相符的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十一条 业主或物业使用人装饰装修房屋，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应业主或物业使用人要求，为装饰装修活动提供服务的，收费标准由双方协议约定。物业服务企业不得强制服务强行收费或只收费不服务。
装修垃圾委托物业服务企业清运的，房屋装修人应将装修产生的垃圾运送至小区内指定的集中点堆放。物业服务企业收取装修垃圾清运费后，非特约服务事项不得再收取装修管理服务费。
物业主管部门会同价格主管部门指导物业协会加强行业自律建设，依法规范装修垃圾清运费等实行市场调节的收费行为。
物业服务企业应依法加强房屋装饰装修行为的监督管理。
第二十二条 物业服务企业为维护小区秩序，向业主发放证照、门卡等产生的制作费用应计入物业服务成本，并应当为每户业主或物业使用人免费配置不少于3张出入证（卡）。业主或物业使用人丢失、损坏需要补办的，可按补偿成本原则收取工本费。
物业管理区域停车场实行门禁管理的，应当免费为车主配置1张车辆出入卡。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，收入归业主所有。业主所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可按照业主大会的决定或业主大会与物业服务企业合同约定使用。
业主委托物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，扣除约定的管理费和法定税费外的收益归业主共有；管理费的扣除比例应当由业主大会与物业服务企业合同约定，没有决定或约定的，管理费扣除比例原则上不超过经营收入的10%。
物业服务企业代业主收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入等费用，应当单独列帐，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域显著位置公示，公示时间不得少于一个月。
第二十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费及其他额外费用。
电网企业无法直接供电到终端用户,需由物业服务企业转供的，用户(租户)线损电价、电力服务费等转供电环节收费按相关规定收取，物业服务企业不得超过规定随意定价。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域公示栏、业主出入口或物业服务中心，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、收费对象及监督举报电话等有关情况进行公示。
新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。
第二十六条 本实施细则自2020年￡月￡日起施行，有效期为5年。广安市人民政府办公室《关于印发〈广安市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（广安府办发〔2014〕6号）同时废止。
