漳州市物业管理协会为什么要出台《漳州市住宅物业服务费行业参考价及服务等级标准》？
2007年，市物价局联合市住建局出台了《漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准》（简称：政府指导价和服务标准），共分为三个收费和服务等级；实施5年后在2012年重新修订过一次，共分为五个收费和服务等级。但随着近年来房地产开发的不断发展，各种高端楼盘的建成投入使用，业主对物业服务品质需求日益多样化，2019年1月1日，省人大重新修订《福建省物业管理条例》正式实施，其中第46条第1款规定：商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则；第46条第3款规定：实行市场调节价的，物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。根据以上条款，从今年1月1日起，商品房的物业服务收费实行市场调节价，合同双方可以自主制定物业服务费和相应的服务标准。但各项目收费不同，服务标准也不同，如何才能做到公平、合理，就需要有个社会相对规范统一的收费参考价和服务等级标准供合同双方选择。
业主和物业企业能不能根据小区的情况对物业服务费和服务标准进行调整？
本参考价及服务标准供业主在选择物业服务费组合时参考使用，业主和物业服务企业还可以根据小区实际情况和双方意愿设定相应的系数进行调整。涉及物业服务费调整的，根据《福建省物业管理条例》第46条规定：应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
出台《漳州市住宅物业服务费行业参考价及服务等级标准》要达到什么目的？
本标准，坚持以人为本、问题导向，求真务实、与时俱进的工作方针，明确定位物业服务企业的服务角色和工作职责，指导物业服务企业通过对“物”的管理实现对“人”的服务，立足物业服务行业存在的短板和薄弱环节，紧紧围绕提高业主满意率，降低业主投诉率的工作宗旨，全面规范服务行为和服务态度，倡导文明礼貌、亲和热情的服务理念，增强物业服务企业和业主的交流互动渠道，细化各项物业服务内容的执行标准，明确各人员工作岗位职责和工作频次，突出留痕管理和闭环管理，实现全市物业从业队伍的规范管理，提升物业服务品质，树立物业服务新面貌，全面推行服务行为和收费行为的标准化建设，通过标准化实现规范化。
新、旧定价标准最大不同点在哪里？为什么做此安排？
原政府指导价收费等级及服务标准也就只有五级选择模式，若选择收费标准为一级，则对应的基础服务、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务等服务内容及服务标准均得按照相应的一级服务提供，无法灵活调整；而本次出台的《漳州市住宅物业服务费行业参考价及服务等级标准》将收费标准回归市场，实行市场调节价，由业主自愿选择。不同工种人员工资费用、各项服务费用和办公耗材费用分别从高到低划分为5个服务等级，由业主进行“菜单式”勾选。例如，业主可以选择基础服务等级为二级、绿化养护等级为四级等等，让业主有更多选择组合的机会，增加该定价及服务标准的灵活性。
《漳州市住宅物业服务费行业参考价及服务等级标准》主要内容有哪些？
物业服务费是由人员工资费用、各项服务费用、办公耗材费用、物业服务法定税费和物业服务合理利润5个方面组成；不同工种人员工资费用、各项服务费用和办公耗材费用分别从高到低共划分为5个收费等级（一级为最高、顺位递减），可由业主和物业服务企业双方根据小区实际情况进行菜单式的选择组合，自愿平等商定物业服务费的每平方每月单价。此外，物业服务费包含零星维修、电梯维保费用、电梯年检费用，不包含业主共用的水电费，该费用由业主另行分摊，也不包含共用部位、共用设施设备中修、大修和更新改造费用，该费用按规定从住宅专项维修资金列支。而与物业服务费对应相配套的物业服务内容共有6个方面，分别为基础服务、秩序维护、清洁卫生服务、绿化养护服务、工程维护服务、共用部位与设施运行服务，其标准也从高到低依次划分为5个等级。
近日，福建省发改委、福建省住建厅联合发出《关于物业服务收费管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），对我省物业服务收费的管理模式、实行政府指导价的物业服务收费、实行政府指导价的保障性住房物业服务收费构成、因政府指导价变动需要调整物业服务费标准、物业服务收费计价单位、各地如何合理制定实行政府指导价的保障性住房物业服务收费指导标准、已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费、物业服务企业公示服务内容等方面作出了详细规定。
通知全文
福建省发展和改革委员会 福建省住房和城乡建设厅
关于物业服务收费管理有关问题的通知
各设区市发改委、物业管理主管部门，平潭综合实验区市场监督管理局、交通与建设局：
根据新修订的《福建省物业管理条例》、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）等有关规定精神，现就我省物业服务收费管理有关问题通知如下：
一、我省物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的管理模式。除保障性住房物业服务收费实行政府指导价外，其他物业服务收费实行市场调节价。
二、实行政府指导价的物业服务收费，由县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体物业服务收费标准依法由开发建设单位或业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。
三、实行政府指导价的保障性住房物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润，其中，物业服务成本按照国家发展改革委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。
四、因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整；因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
五、物业服务收费以建筑面积为计价单位，按月收取，业主自愿按季度或按年收取的除外。未办理房屋所有权证的，物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记的建筑面积结算，多退少补。
六、各地应根据《政府制定价格行为规则》等相关规定，合理制定实行政府指导价的保障性住房物业服务收费指导标准。各设区市价格主管部门会同同级物业管理主管部门指导所辖县（市、区）合理确定保障性住房物业服务收费指导标准。
七、已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。物业买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起全额承担物业服务费。
八、物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。物业买受人可以委托第三方物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。
九、本通知自下发之日起执行。《福建省物价局 福建省住房和城乡建设厅关于印发〈福建省物业服务收费管理办法〉的通知》（闽价服〔2010〕267号）和《福建省物价局 福建省住房和城乡建设厅关于做好住宅前期物业服务收费政策衔接工作的通知》（闽价服〔2015〕298号）同时废止。
福建省发展和改革委员会 福建省住房和城乡建设厅
2019年5月21日
（此件主动公开）
重 点 解 读
实行政府指导价的物业服务收费
将定期公布！
实行政府指导价的物业服务收费，由县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体物业服务收费标准依法由开发建设单位或业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。
未办理房屋所有权证的
物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取
办理后按登记的建筑面积结算，多退少补！
物业服务收费以建筑面积为计价单位，按月收取，业主自愿按季度或按年收取的除外。未办理房屋所有权证的，物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记的建筑面积结算，多退少补。
已竣工未出售或者已出售未交付物业的
服务费由建设单位承担！
已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。物业买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起全额承担物业服务费。
物业服务企业应当公示公共部位经营收益情况等事项
并可通过移动通信等电子信息方式
告知全体业主！
物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。物业买受人可以委托第三方物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。
除了物业服务收费管理的相关通知外
今年1月1日起正式施行的
《福建省物业管理条例》
对福建所有小区业主备受关注的
小区遛狗、
小区停车位、
小区电梯广告
等等等等问题
给了一个明确的说法！
小区遛狗要牵绳！
大型犬还要戴嘴套！
近段时间
恶犬伤人事件不断
对于如何规范养犬
这个新修订的《福建省物业管理条例》
则是做出了明确的规定
重！大！变！化！
从1月1日起
在小区内遛狗
必须牵好狗绳！
对于大型犬来说
还必须为它佩戴嘴套！
违反规定的
将依照治安处罚法处罚！
法条链接：
小区公共区域公共收入
归全体业主！
可抵扣物业费！
话说咱们小区电梯里
经常有那种电梯广告
诸如此类的公共区域广告
过去我们常常费解
这部分广告收入去了哪？
这投放广告是否需要业主同意？
这部分的营收要如何使用？
答！案！来！了！
新修订的《福建省物业管理条例》规定，业主共用部位产生的公共收益归全体业主所有，可用于抵扣业主的物业管理费用，物业可以扣除不超过公共收益30%的经营管理费用。另外，公共收益收入及使用情况应至少每季度向业主公布一次。
划一波重点
这部分的收益
属于全体业主所有
并且向业主公示！
法条链接：
《福建省物业管理条例》第六十三条 物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。
前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。
业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用帐户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。
公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。
这十种紧急情况
可使用专项维修资金！
过去
业主想要使用专项维修资金
是一件很困难的事儿
新修订的《福建省物业管理条例》
规定了以下这十种紧急情况
可以使用它
法条链接：
《福建省物业管理条例》第六十条 发生以下危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主，并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施：
（一）共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏；
（二）电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行；
（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；
（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险；
（五）共用给排水、供用电设施设备不能正常使用，依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外；
（六）消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用
（七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；
（八）根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；
（九）物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造；
（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。
小区地下停车位不能只售不租！
停车费归全体业主！
小区停车难问题
在一些老旧小区比较普遍
有些建设单位为了利益
把车位出售给
小区外的单位和个人
加剧了小区停车难问题
而新修订的《条例》
对这个问题进行明确规定
小区车位应当首先满足业主需要，不得将车位出售给本区域以外的单位或者个人，并且建设单位不得只售不租。
法条链接：
《福建省物业管理条例》第六十四条 物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
10人以上业主
可申请筹建业主大会！
直系亲属也可参选！
很多小区都想知道
到底要符合什么条件
才能成立业主大会？
《条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付满2年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办申请筹备召开业主大会首次会议。
10个以上业主也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办提出书面申请，筹建召开业主大会。对于业主大会决定重要事项的表决权数，仍作“双三分之二”或“双过半”的规定。业主大会作出的管理规约，可授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，还可对违规停放车辆采取临时管制措施。
此外，《条例》中还加入了有关公共租赁房承租人的权利，即公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利。
而在现实生活中
业主的直系亲属
也同样是小区业主
而且对小区事务更加热心
但因为他们并非业主
参加业委会选举
往往不被认可
那么
这种情况也改变了！
新修订的《福建省物业管理条例》对此进行适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶代行业主权利。
法条链接：
《福建省物业管理条例》第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销(预)售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利；
物业费上调要“双过半”业主同意
拒交纳物业费列入失信名单！
小区物业费要交多少
这个由谁来决定？
为了防止物业服务企业
擅自调整收费标准
新修订《条例》说了
新修订的《福建省物业管理条例》对物业服务费的调整进行明确规范。规定物业服务费实行市场调节价。因政府指导价调整物业费的，应当在政府指导价变动范围内，并且应经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
要“双过半”业主同意
这调整价格才算数噢
此外
过去一些业主拒缴物业费
也让物业管理部门很头痛
别怕！办法来了！
新修订的《福建省物业管理条例》规定，对于催缴、公告后仍不缴纳物业费的，物业公司可以提起诉讼。对于拒不履行人民法院生效判决的，将被作为失信行为记入个人征信系统。不过新修订的《福建省物业管理条例》同时也规定，物业应当将服务内容、收费项目标准等在小区公示，接受业主监督。
法条链接：
《福建省物业管理条例》第四十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。
第四十八条 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第八十四条 业主违反本条例规定，无正当理由拒不交纳物业服务费，且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或者拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记入个人征信系统。
第八十一条 违反本条例第四十七条、第四十九条第四款规定，物业服务企业未按照规定进行公布、公示的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
