嘉峪关市物业服务管理细则
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，根据《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》（建设部令164号）、《甘肃省物业管理办法》（甘肃省人民政府令第令26号）等法规规章，制定本细则。
第二条 本标准适用于对住宅物业管理区域内房屋的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。不包括建筑物和构筑物在质量保修期内的维修、养护以及使用专项维修资金的维修、更新和改造项目。别墅区和其他类型物业服务可参考本标准。
第三条 房屋及配套的设施设备和相关场地，应依法经竣工验收合格，并应符合物业承接查验的规定。
第四条 物业服务与被服务双方应签订物业服务合同，选择适宜的服务标准。合同确定的服务等级，其服务项目、服务内容不得低于本标准的规定。
第五条 物业服务企业应当接受业主大会（业主委员会）、市房管局、社区或者社区居委会的监督。
第二章 基本要求
第六条 物业服务企业具有独立法人资格，持有物业服务企业资质证书，专业技术人员及特种岗位技术人员按照有关规定取得职业资格证书或者岗位证书。
第七条 有完善的物业管理方案，各项规章制度及应急预案健全。
第八条 管理服务人员精神状态良好，言语文明规范，着装统一整洁，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
第九条 遵守法律法规，尊重业主，诚实信用，遵守合同，恪守承诺，履行义务，严格按物业服务合同约定收费，严格执行服务收费公示制度，公示服务内容及收费标准，畅通投诉电话，主动接受业主监督，维护行业信誉。
第十条 物业服务企业不得擅自改变物业服务用房的用途。
第十一条 积极参与地方政府组织的社会公益及创建文明城市等各项活动，处理好物业管理与各方面的关系，自觉接受政府有关部门的监督和指导。
第三章 物业承接查验
第十二条 物业承接查验时，物业服务企业要结合项目实际制定承接查验方案，会同社区、建设单位或业主委员会逐项进行物业承接验收，可以邀请业主代表和市房管局参加。
第十三条 物业服务企业要认真清点并核查竣工验收资料、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十四条 物业服务企业要严格现场检查和验收共用部位、共用设施设备，重点查验共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
第十五条 物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位或业主委员会解决并要求进行复验。
第十六条 查验完毕，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第十七条 物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，交接记录主要包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位或业主委员会和物业服务企业共同签章确认。
第十八条 物业服务企业自物业交接后30日内持相关文件、资料向市房管局办理备案手续。
第十九条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第二十条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有，物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第二十一条 物业服务企业不得擅自承接未经查验的物业。
第四章 管理制度建设
第二十二条 建立健全组织分工管理制度：包括章程、法人职责、正副经理职责、办公室职责、物业服务部（站）职责、部（站）长职责、会计出纳职责、物业管理员职责、秩序维护岗位职责、视频监控员职责、保洁员职责、绿化员职责等。
第二十三条 建立健全行政事务管理制度：包括招聘录用、考勤考核、员工培训、绩效管理、离职处理、着装管理、财务管理、印章管理、档案管理、公文管理、保密制度、投诉处理、服务接待、例会制度、装修管理制度等。
第二十四条 建立健全秩序安全管理制度：包括值班制度、消防管理、消防控制室管理、消防安全检查、治安管理、门岗车辆管理、娱乐健身场所管理制度、突发事故处理制度等。
第二十五条 建立健全设备保障管理制度：包括配电操作、供暖系统操作和维修、给排水系统养护、电梯和监控系统维护、交接班、设备日常巡检等制度等。
第二十六条 建立健全各项工作应急预案：包括刑事治安、易燃气体泄露、火灾、爆炸、地震、盗窃、安全疏散、突发性水管爆裂和停电、交通事故、高空坠物以及电梯应急等各项处置预案。
第二十七条 物业服务部（站）建设应符合以下要求：
（一）设立服务接待中心和服务电话，接受业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理。
（二）明示物业服务资质证书和营业执照（均为原尺寸彩色影印件）。
（三）明示服务内容及标准、收费依据及收费标准。
（四）设置物业服务部（站）工作人员监督栏，内容包括姓名、职务、联系电话和以7寸为主的彩照。
（五）悬挂物业服务部（站）职责、部（站）长及及其他管理和服务人员岗位职责、投诉处理、装修管理、设施设备操作维护等管理服务规章制度。
第五章 房屋管理
第二十八条 主出入口设置小区平面示意图，主要路口路标、楼号及幢、单元（门）、户门等标号、标志明显；公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等区域设置警示性标志。
第二十九条 无违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途等现象。
第三十条 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患和破损。
第三十一条 道路、活动广场、停车场、地下车库等保持平整干净，标示明显，地面无松动损坏等现象。
第三十二条 井盖无缺损、无丢失；排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。
第三十三条 定期检查路灯、楼道灯等，完好率不低于80%，并按规定时间定时开关。
第三十四条 物业服务区域或者公共道路、场所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品。
第三十五条 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
第三十六条 定期对房屋本体进行安全检查，根据检查结果制定维修计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和相关规定，组织维修。
第三十七条 及时巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
第三十八条 及时对屋顶、排水沟进行清扫，保证排水畅通。
第三十九条 经常巡查围墙（围栏），发现损坏立即修复，保持围墙（围栏）完好。
第四十条 房屋遭人为损坏的，应要求相关责任人负责修复或者赔偿，并向相关部门报告。
第六章 装饰装修管理
第四十一条 装饰装修管理内容
（一）装饰装修区域和时间
装饰装修区域应按相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上只限于房屋本体单元内的自用部分。
施工时间在装饰装修管理服务协议中予以确定，节假日要合理安排施工时间，不得影响他人休息。
（二）装饰装修管理的要求
禁止变动建筑主体和承重结构。
禁止将没有防水的房间或阳台改为卫生间、厨房间。
禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
禁止损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
禁止有其他影响建筑结构和使用安全的行为。
未经有关单位批准，禁止下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。
（三）装饰装修管理服务协议的签订
物业服务企业与装修人签订装饰装修管理服务协议，协议不得违反合同约定和有关法律法规。根据有关规定收取相应的管理费用，主要包括装修垃圾清运费、出入证件工本费等。装修垃圾按指定位置、时间、方式进行堆放，物业服务企业定期或根据实际情况及时清运。
（四）装饰装修现场管理
严把人员出入关，保证装饰装修有序进行。
加强现场巡视和管理，杜绝违章装修行为。
控制作业时间，避免影响业主的正常生活工作秩序。
