南京市人大网站昨天挂出公告，《南京市住宅物业管理条例》已经通过批准，将于今年7月1日起施行。
该《条例》引入了第三方评估制度，规定如果小区10%以上的业主对物业服务质量不满意，可以启动第三方评估。经评估物业服务不符合履约标准的，可以更换物业，或者要求物业限期整改。
物业费可突破指导价
但要经半数业主同意
据了解，南京目前的物业费标准还是按多年前的政府指导价执行的，多层小区物业费最高1.5元/平方米，高层小区物业费最高1.9元/平方米。对此，不少物业公司提出异议，某些小区其实已经变相突破了最高限价。
针对这一情况，《条例》为物业费突破政府指导价留下了空间，但需要执行严格的程序。《条例》规定，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业需要对收费标准进行调整的，首先要委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示30天，然后将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示30天，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门。
最后，调价方案要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。
业主不交物业费可录入个人信用档案
如果业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
此外，如果小区发生电梯故障、消防设施故障等危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，要立即进行维修、更新和改造的，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请，住宅专项维修资金管理部门应当开辟“绿色通道”，自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。
亮点一：取消政府指导价
“物业服务作为市场交易的性质，无需政府指导价。”朱宪成解释，无论前期还是后期都应该由市场决定物业费，而不是由政府定价。
据悉，前期开发商是业主，通过招投标的形式进驻物业单位，而当物业单位与开发商签订相应的合同时。
后期业主委员会成立，不满前期物业公司的物业费用，完全可以请新的物业公司提供服务，市场化竞争优胜劣汰。
“其实开发商与物业公司签订合同也是一种商业行为，政府当时的指导价只是一种参考、评估、借鉴。”朱宪成认为，买房人买房时有必要对开发商明确表示，物业费太高可以不买，选择权在业主自己的手上。
比如以一辆宝马车抵押卖40万元为例，每年的保养费5万元，买的人觉得买得起保养不起，自动就会放弃购买。“这样选择权就会在业主自己的手里，高的物业费享受高的服务，低的物业费业主也有选择的权利。”朱宪成称。
城北某楼盘营销负责人认为，前期物业管理必须对商品房取消指导价，嫌贵可以不买房。否则限价根本不是市场经济，指望业主委员会成立再取消太难了。
“不能一味的依赖政府的政策，况且政府的政策也并没有兼顾所有广大业主的利益。”朱宪成说。
亮点二：引入第三方服务
征求意见稿规定：建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
朱宪成认为，引入第三方服务是好的，也是未来物业发展的趋势，但是该规定未必会向大家认为的那么有效果。
据悉，由于物业管理涉及到的法律法规较为庞杂，很多业委会成员的专业度都不够，为此南京物业管理部门曾经聘请由法学专家、业委会主任、物业公司老总等组成的“专家库”，在处理一些物业纠纷时，约请“专家库”成员来协助调解纠纷。
第三方服务不是一体化的物业服务，而应该是拆分原有的物业变成简历、查验、保洁、绿化、消防、安全等多领域的第三方服务。
朱宪成觉得，目前来看该条例关于第三方的说法实操性不够。“第三方服务有准入条件，同一个行业有很多竞争企业的存在，根据其专业性为业主提供服务。”
举例来说，第三方服务就相当于十年前买二手房是买卖双方私下交易，无需中介，而现在买房的二手中介需要大家花钱来买服务一样，服务好坏是否公正决定了第三方能否生存。
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南京市物业管理行业已历经20年发展，现行的《南京市物业管理办法》存在滞后性，近年来市民对物业管理问题的投诉逐年递增且难以解决。此次征求意见稿将涉及南京市商品房小区、老旧小区、保障房小区的业主及相关物业服务企业的权益。
该草案经过专家们认真评审，评审组充分肯定了起草成果，同时也提出该草案存在篇幅较长、制度细化不够、与上位法衔接不足、文字表达准确性还需进一步推敲等问题。
而市民想要切实维护自身的权益，不妨积极参与到该征求意见稿的讨论中来，说出您的意见和建议，讲述您身边的物业故事。
