第三章物业管理企业
第十九条 物业管理企业必须持有物业管理部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经县级以上人民政府认定的机构培训考核合格后，持证上岗。
第二十条 物业管理企业应当提供的服务内容：
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新;
(二)物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务;
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;
(五)物业装饰、装修的管理服务;
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
物业管理企业可与业主委员会约定其它服务项目。业主和使用人对物业管理企业提供的特约服务有自主选择权。
第二十一条 物业管理企业的权利：
(一)依法制订物业管理区域的物业管理制度和物业管理方案;
(二)依照物业管理服务合同对物业实施管理;
(三)依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费用;
(四)制止违反物业管理制度及业主公约的行为;
(五)委托专营企业承担专项物业管理业务;
(六)要求业主委员会协调其与业主的纠纷;
(七)依法开展有偿服务;
(八)法律、法规规定的其他权利。
第二十二条 物业管理企业的义务：
(一)根据行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务合同年度计划，实施管理服务;
(二)每6个月向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督;
(三)根据业主委员会要求，列席业主大会或业主代表大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务;
(四)接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理;
(五)接受物业管理部门、其它有关行政管理部门的监督、指导;
(六)配合社区居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(七)法律、法规规定的其他义务。
第四章物业的使用、维修和管理用房
第二十三条 业主委员会委托物业管理企业提供物业管理服务，双方应遵循平等、自愿的原则签定物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当包含以下主要内容：
(一)双方当事人和委托管理物业的基本情况;
(二)物业管理服务事项和服务质量要求;
(三)物业管理服务费用的标准及收取方法;
(四)合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法;
(五)违约责任及解决纠纷的途径;
(六)双方当事人约定的其它事项。
物业管理服务合同的示范文本由市物业管.理部门、市工商行政管理部门共同制定。
物业管理合同应在生效、终止或解除之日起15日内报区、县(市)物业管理部门备案。
第二十四条 物业管理企业因经营不善或其他原因要求提前解除物业管理合同，经物业管理部门调解无效的，应提前2个月告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应在被告知之日起2个月内，组织招聘新的物业管理企业。
物业管理企业在物业管理服务合同终止后应向业主委员会或新聘的物业管理企业移交全部物业管理档案和资料。
第二十五条 物业使用中禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构和主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途;
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备;
(三)践踏、占用绿地;
(四)损毁树木、绿化设施;
(五)违章搭建;
(六)抛、扔、堆放垃圾、杂物;
(七)排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音;
(八)在建筑物、构筑物及其附属物上张贴、涂写、刻画;
(九)利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;
(十)法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业管理企业，并按物业装修的规定办理有关手续。
物业管理企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正;对拒不改正的，应及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。
物业管理企业违反有关装修规定的，业主委员会应及时报告有关行政主管部门依法处理。
业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿。
第二十七条 因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，须经业主委员会同意，并报有关部门批准，并及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。
第二十八条 物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理企业共同制定，报公安部门备案。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行。
第二十九条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续。
第三十条 物业管理区域内供水、供气、供热以及电力、通信、有线电视等设施的维修和养护，由相关企业负责。企业也可以按规定将上述服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务管理。
第三十一条 物业维修、更新的费用，按下列规定承担：
(一)物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人承担。
(二)物业共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由物业的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修基金并符合基金使用条件的，可在物业维修基金中列支。
(三)属全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修基金并符合基金使用条件的，可在物业维修基金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第三十二条 物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合而造.成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县(市)物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
第三十三条 建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房)和公建配套用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工。
第三十四条 建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4‰的商业用房，由市、县(市)物业管理部门代为接收。社区居民委员会的用房，按国家规定另行配置。
物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该物业管理区域的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押。具体位置应在办理物业销售(预售)证之前予以确定。
第三十五条
业主委员会成立后，市、县(市)物业管理部门应将物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理企业使用和经营。
第三十六条 物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。
第三十七条 本条例实施前已交付使用的物业，实行物业管理所需的物业管理用房，由市、县(市)人民政府另行规定。
