近日，保监会正式出台关于《开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)，这标志着十多年来一直跃跃欲试的以房养老政策正式落地。
有人对这一政策充满期待，认为以房养老有助于缓解“未富先老”的中国社会承受的养老压力;也有人唱衰这一政策，认为中国的现行产权制度、传统的靠儿养老观念、房市下行风险都会让这一政策沦为纸上谈兵。
其实，上述两种意见都有过度解读之嫌。以房养老试点作为一种市场化运作的补充养老方式，本身即是针对特定群体的试点。无论是将其作为老龄化社会诸多问题的万灵药，还是以全体社会的价值判断来考量这个政策的可行性，都是脱离实际的。要让这一政策真正落地，必须结合中国国情，正视市场定位。
我们必须认清的是，从设计之初，以房养老的目标受众就十分有限。这一模式源起西方，在英美日等国家发展模式较为成熟。然而，这些地区的统计数据显示，以房养老市场份额相对较低。在开创以房养老模式鼻祖的荷兰，这一政策并不受欢迎。由于当地养老保障制度相对完善，荷兰公民在65岁退休后仍可拿到之前工资的70%以上，加上住房自有率高，荷兰人并无依赖这一政策的动力。而在租房普遍、子女关系相对淡薄、独居老人比例较高的美国，这一政策也未得到追捧。数据显示，在从1990年到3月期间，美国达成反向抵押贷款协议80多万份，仅占该时间区间内全美老年家庭总数的2%。
这一模式移植到中国后，更是面临多重独特挑战。
以房养老的模式严重冲击了中国人的传统价值观。很多老人在得知以房养老这一模式后，首先考虑的不是如何保障经济利益和老年生活质量，而是担心此举会使得自己与子女、亲人的关系陷入尴尬。不少老人在“以房养老”和“养儿防老”两种方式中做单选题之时，都会毫不犹豫的坚持后者。即使是部分与子女关系较远甚至无子女的老人，对这一模式也心存抵触。很多中国人奋斗一生的目标就是一套房子，而根据以房养老政策规定，老人需以“倒按揭”的方式将最大的不动产重新典当出去，在很多人看来，这无异于让毕生心血尽失。这种观念上的桎梏使得以房养老这一模式在中国的适用范围大大缩小。此前南京和上海曾先后施行的以房自助养老、四川地区推行的社区代管养老模式等都鲜有人问津，少数尝试者对试点成效也不甚满意。
除了老人对以房养老的尝试心存排斥，保险公司也并未积极响应该政策。作为金融机构，各大险企的首要目标仍是盈利。但房产的价值波动大，产权周期有限、产权不清晰、行权可能遇到障碍等，都让以房养老模式成为“烫手的山芋”。在房产行业本身牵涉到的多个政策未明、发展方向前途未卜、民间类似试点屡遭滑铁卢之际，各家保险公司都不愿贸然成为第一个吃螃蟹的人。从本次试点意见研讨到政策发布，积极响应以房养老的公司仅有幸福人寿一家，其他公司仍在观望。
此外，作为一款面向有针对性群体发行的金融理财产品，以房养老市场有限的吸收量也决定了试点规模的大小。本次《指导意见》对试点期间单个保险公司接受抵押房产的评估价值有明确的规定，根据这一规定计算，以房养老试点的规模总量十分有限。以幸福人寿为例，可以计算出其开展以房养老试点保险产品的规模不能高于8.196亿元，如果以平均每套房产估价100万元计算，大概仅有820个家庭能享受此种养老服务。在更乐观的预计中，即使国内几家大型险企也提供这项服务，以房养老目前在中国的总量也不大。
从上述多重挑战看，本次试点的以房养老模式目前还只是“看上去很美”，为避免这一政策成为一纸空文，关键在于找到适用性群体。如果相关的解释性政策细则能够跟进，降低业务操作层面的风险，该模式有望得到大中型城市中产阶级老人的青睐。这部分老人的子女往往有独立住房，自身也有稳定的经济来源，顾虑相对较少。对于这类老人，以房养老并非为了解决温饱问题，而是一种新型理财方式，尤其在楼市下行风险日益攀升的当下，部分老人会将其视为一种抵御风险的资产保值手段。
可见，中国的实际国情决定了以房养老这一模式的目标会与西方有所不同。对中国老人，这一政策的定位应从“鳏寡孤独的生计维持”转向“中产阶级的理财方式”。因此，只有正视以房养老产品的市场定位，方可克服以房养老模式的“水土不服”。
