邵阳市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为规范我市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《湖南省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指房屋及与之相关的配套设施设备和场地。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第四条 全市城镇规划区范围内的住宅、非住宅要逐步实行社会化物业管理。
五条 市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理。
发改委、建设、规划、公安、城管、劳动保障、物价、工商、税务、环卫、供电、供水、电信、广播电视等有关部门和物业所在地的社区，应按照各自的职责，积极配合，共同促进我市物业管理行业规范健康发展。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有下列权利：
㈠按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
㈡提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
㈢提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
㈣参加业主大会会议，行使投票权；
㈤选举业主委员会委员，并享有被选举权；
㈥监督业主委员会的工作；
㈦监督物业管理企业履行物业服务合同；
㈧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
㈨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
㈩法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
㈠遵守业主公约、业主大会议事规则；
㈡遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
㈢执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
㈣按照国家有关规定交纳专项维修资金；
㈤按时交纳物业服务费用；
㈥法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域是指物业管理活动的服务范围。
市本级规划区范围内的物业管理区域，由市人民政府房地产行政主管部门会同规划、国土等职能部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素予以确定。
县（市）城镇的物业管理区域,由县（市）人民政府房地产行政主管部门根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，会同相关部门予以确定。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
在同一物业管理区域只有一个业主或业主人数较少（20户以下）且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业交付使用的建筑面积达60%以上的，或入住率达50%以上的，或者交付使用的建筑面积不足60%但使 用已超过2年的，在实施物业管理时，都应依照本办法的规定成立业主大会。
对在建的住宅、非住宅，业主要求成立业主大会的，应当由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，并在物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门和社区（乡镇人民政府）的指导下，开展业主大会成立的筹备和业主大会的成立工作。
第十条 业主大会履行下列职责：
㈠制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
㈡选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
㈢选聘、解聘物业管理企业；
㈣决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
㈤制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
㈥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十一条 业主大会自成立之日起20日内，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
业主在首次业主大会会议上的有效投票权数的确定，由业主在首次业主大会的议事规则中予以明确。
第十二条 业主大会会议分为临时会议和定期会议。经20%以上的业主提议，或者经物业管理区域内拥有30%以上物业投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议，业主委员会在接到提议后15天内应当就提议召开临时业主大会。业主大会的定期会议一般为一年一次，也可按照业主大会议事规则的规定召开。
召开业主大会应当有物业管理区域内1/2以上持有投票权的业主参加。业主大会决定的事项应当以出席业主大会的业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过。
业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。
第十三条 业主大会在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定产生的民事责任由全体业主共同承担。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
㈠召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
㈡代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
㈢及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
㈣监督业主公约的实施；
㈤业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会由主任、副主任、委员组成，业主委员会成员为7?9名，设主任1名，副主任2名，委员5?7名。业主委员会成员任期五年，期间因特殊原因，可通过业主大会或业主委员会决定增补。主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员应符合以下条件：
㈠是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
㈡遵守国家有关法律、法规、规章；
㈢遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
㈣热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；
㈤具备必要的工作时间。
业主大会、业主委员会的办公经费和业主委员会的主任、副主任及委员的工作津贴，由全体业主和物业管理企业共同承担，承担的比例由业主大会与物业管理企业协商确定。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会、业主委员会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约以及业主委员会主任、副主任和委员名单等材料报物业所在地的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。
前款规定的备案事项发生变更的，应当在30日内向物业所在地的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。
业主大会、业主委员会因故需解散的，应在解散当日停止工作，并将该物业管理区域的相关资料、印章等移交物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门，封存保管。
第十七条 通过业主大会产生的业主公约，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，全体业主应共同遵守。
第十八条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序等事项作出规定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三章 前期物业管理
第二十条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，对其实施前期物业管理。投标人少于3个，或物业管理面积规模较小（住宅5000平方米以下、非住宅2000平方米以下）的，经物业所在地的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
前期物业管理招标投标的具体实施按《邵阳市物业管理招标投标办法》执行。
建设单位和物业管理企业应结合前期物业管理项目的实际，参照建设部《前期物业服务合同》（示范文本）的内容签订前期物业服务合同书。
第二十一条 建设单位在预售物业之前，应当结合所建物业的实际，参照建设部《业主临时公约》（示范文本）的内容，制定出业主临时公约。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
在业主成立业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
第二十二条 物业建设单位结合所建物业的实际参照建设部《业主临时公约》（示范文本）、《前期物业服务合同书》（示范文本）的内容所制定的“业主临时公约”、“物业买受人对遵守业主临时公约的承诺书”及与物业管理企业签订的“前期物业服务合同书”，是物业交易档案中必备资料，在物业销售前应将其内容明示物业买受人。否则，市、县（市）人民政府相关部门有权予以拒办商品房预售许可证和房屋产权发证手续。
第二十三条 前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应随之终止。
第二十四条 建设单位应按物业总建筑面积的3?5‰提供物业管理用房。其费用列入开发建设成本，产权属全体业主所有。
物业管理用房是物业管理区域内开展物业管理活动的特定用房，包括物业管理办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房等。物业管理用房由物业管理企业无偿使用，任何单位和个人不得擅自占用、买卖、抵押或改作他用。
新建物业在规划设计时，建设单位应就物业管理用房及必要的物业管理配套设施制定实施方案，并报需建物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门。
第二十五条 建设单位应在业主委员会成立后30日内，向业主委员会移交物业管理用房。
第二十六条 物业的共用部位、共用设施设备属全体业主所有。
第二十七条 实施前期物业管理，建设单位应按照有关规定向物业管理企业办理移交手续。
第二十八条 前期物业服务合同终止时，物业管理企业应按照有关规定，向业主委员会办理物业管理移交手续。
第二十九条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十条 从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格和国家规定的物业管理资质。物业管理企业应当在开展物业管理活动之前，持有关文件和资料按有关规定申请办理物业管理资质。
第三十一条 从事物业管理活动的人员应按照国家的有关规定，取得职业资格证书。
第三十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十三条 业主委员会应与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同应约定以下主要内容：
㈠当事人和物业的基本情况；
㈡双方的权利义务；
㈢物业管理服务事项和服务质量要求；
㈣物业服务费的标准和收取办法；
㈤物业管理服务用房的使用、管理；
㈥物业专项维修资金的归集、管理和使用；
㈦合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
㈧违约责任及解决纠纷的途径；
㈨双方当事人约定的其他事项。
第三十四条 物业管理企业在物业管理活动中具有以下权利：
㈠依据有关法律法规的规定及物业服务合同、业主公约的约定，对物业管理区域提供有偿的物业服务，制定物业服务项目的企业内部管理规章制度；
㈡按照有关规定和物业服务合同收取物业管理费用。
㈢劝阻、制止物业管理区域内损害物业、妨碍物业管理及对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，并有权向有关职能部门予以反映。
㈣选聘专营公司或聘用专业人员承担部分专项物业维修和养护等服务业务。
第三十五条 物业管理企业在物业管理活动中应履行下列义务：
㈠为业主、物业使用人提供服务，注重社会效益和环境效益；
㈡依照法律法规和本办法的规定从事物业管理经营服务活动；
㈢履行物业管理服务合同，对业主或使用人委托管理的物业共用部位、设施设备进行维护、修缮，承担物业管理区域内的绿化维护、清扫保洁及业主和物业使用人日常生活必需的便民服务，协助维护物业管理区域内的社会治安；
㈣接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
㈤制定物业维修方案；
㈥接受物业管理部门和其他有关行政管理部门的监督检查；
㈦法律法规规定的其他义务。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定的，应当承担相应的法律责任。
第三十七条 物业服务收费按有关规定执行。
物业产权发生转移或使用人发生改变的，业主或物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十八条 物业管理企业在物业服务活动中，不能向业主收取水费、电费、有线电视费、煤气费、供热（冷）费、计划生育处罚费、环境卫生费、绿化管理费、消防管理费、通讯费等。
但前款所指的有关部门可以根据自愿有偿的原则委托物业管理企业代收有关费用，并按约定支付代收手续费。代收手续费比例不超过5%。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十九条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负有连带交纳责任。
业主与物业使用人的约定不得违反法律法规和业主公约的有关规定。
实施前期物业管理的及已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业的物业服务费用，由建设单位向物业管理企业交纳。
已办理物业产权及入住手续的物业，因业主自身原因未入住的，物业服务费用由业主交纳。
第四十条 物业管理企业承接或终止物业服务合同时，应与业主委员会（或物业建设单位）按照有关规定办理物业验收交接手续。
第四十一条 业主大会应当在物业服务合同期满前30日书面通知物业管理企业，决定是否续约或者另行选聘物业管理企业等事项。
物业管理企业在接到解聘通知书后，应当在15日内退出该物业管理区域，并向业主委员会按照有关规定办理好移交手续。
第四十二条 市、县（市）人民政府房地产行政主管部门应当及时受理并协调处理业主委员会、业主、物业使用人及物业管理企业、物业建设单位对违反物业管理有关规定的投诉，属于其他部门职责的，房地产行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。
投诉办理程序按物业管理行业投诉办理程序的有关规定办理。
第四十三条 有关行政管理部门在接到物业建设单位、物业管理企业、业主、业主委员会及物业使用人的投诉后，应当依法对违法、违规行为予以制止并依法查处。
第四十四条 物业管理是属微利性服务行业，可享受国家、省、市对发展第三产业的有关优惠政策。社会有关方面应积极采取措施支持其发展。
第五章 物业的使用与维护
第四十五条 物业使用中禁止下列行为：
㈠损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
㈡占用或损坏物业共用部位、共用设备设施，擅自移动共用设备；
㈢违章搭建建筑物、构筑物；
㈣侵占绿地，毁坏花草树木及绿化设施；
㈤随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
㈥放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
㈦乱设摊点；
㈧擅自在物业共用部位或者场所悬挂、张贴、涂写、刻画；
㈨利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
㈩法律、法规及业主临时公约、业主公约禁止的其他行为。
第四十六条 物业管理区域内按规划建设的公共用建筑和设施、场地，业主委员会及物业管理企业一致认为确需改变其用途的，必须依法到有关职能部门办理有关手续获准后，方可进行。
第四十七条 业主、业主委员会、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地及共用设施设备。
业主、业主委员会、物业管理企业确需临时占用、挖掘的，必须经业主委员会、物业管理企业一致同意，并规定临时占用期限、挖掘恢复期限及要求。
第四十八条 供水、供电、供气、供热（冷）、消防、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的安装、维修、养护的责任。
前款规定的相关部门和单位因安装、维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当告知业主委员会和物业管理企业，并在规定的限期内按原状予以恢复。
前款规定的相关部门和单位委托物业管理企业代为维护的，应支付维护成本费及劳务人员工资。
第四十九条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责；通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责；物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责；高层建筑楼供水泵房总计费水表以外（含水表）和多层建筑楼外自来水表井以外（含水表井）的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责。
第五十条 业主或者物业使用人需装饰装修房屋时，应与物业管理区域内的物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。房屋装饰装修服务协议应根据房屋装饰装修的具体情况按照物业管理区域内房屋装饰装修服务的有关规定予以签订，物业管理企业应按照房屋装饰装修服务协议实施管理。
第五十一条 物业出租的，业主应与承租人按照物业出租的有关规定签订物业出租协议书，并将物业承租人、出租期限、物业服务费的交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五十二条 城镇物业共用部位、共用设施设备的维修实行专项维修资金管理制度。凡本市所辖各城市规划区、建制镇和工矿区范围内两个以上产权人的住宅、非住宅或与住宅楼结构相连的非住宅，或住宅小区内单幢的住宅、非住宅，均应按国家的有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第五十三条 我市物业维修资金归集管理和使用的具体实施办法按《邵阳市物业专项维修资金管理办法》执行。
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续，所获得的收益应当主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 法律责任
第五十五条 物业建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
第五十六条 建设单位擅自处分属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十七条 不按规定要求移交有关资料的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十八条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第五十九条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 挪用物业专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人的刑事责任。
第六十二条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房或擅自处置物业管理用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十三条 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十四条 有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
㈠擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
㈡擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
㈢擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十五条 业主、物业使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业服务费的，物业管理企业可按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十七条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六十八条 违反本办法第四十五条规定的，物业管理企业应当予以制止，责令限期改正；造成损失的，依法予以赔偿；拒不改正的，物业管理企业应当报告物业所在地市、县（市）人民政府房地产行政主管部门，由市、县（市）人民政府房地产行政主管部门或者有关行政主管部门依法处理。
第六十九条 业主大会作出的决定违反国家物业管理的有关规定或本办法或者侵害社会公共利益的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会违反本办法开展活动或者不履行职责的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止活动，并进行整改。
