目前在全国各个城市已经陆续实施城中村改造。每个城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以独特的“政府决策，政策推动，市场运作”的改造模式将为珠海打造成为一座幸福之城助推助力，本期文章将以城中村改造较为成功的珠海市改造模式为例,探讨其可借鉴的方向……
城中村，一个熟悉又值得探讨的词汇，在每个城市中都存在着这样一个共同群体，他们生活在农村却与城市若即若离，但是又属于城市的一部分；他们生活在城市但是与城市的缤纷世界却无此交集。在城市不断高速发展、快速前进的今天，这个特殊的群体，如何与都市相融合；如何能够与城市时代步伐一致；如何能够不游离于城市的管理。于是乎就有了这一个词语??城中村改造。
城中村改造不仅仅局限于让“村民”变为“市民”，由“村”变为“城”，实现彻底地城市化。而是从根本上让游离于城市之外的群体从产业技术、社会保障、居住环境、生活水平能够与都市时代步伐一致，不再孤立于城市之外。
目前在全国各个城市已经陆续实施城中村改造。每个城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以独特的“政府决策，政策推动，市场运作”的改造模式将为珠海打造成为一座幸福之城助推助力，本期文章将以城中村改造较为成功的珠海市改造模式为例,探讨其可借鉴的方向。
一、珠海市城中村的基本情况介绍
珠海市建成区共有26个城中村需要改造，总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
二、从政府看珠海市城中村改造措施
珠海市政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中村改造腾出市场空间。政府从1999年开始就停止出让土地，在3年内暂停批准新开工住宅项目,为城中村改造提供了富余的土地资源。对已出让土地进行清理改造，其中对未交齐土地使用权出让金的50％的土地，有计划逐宗收回为政府土地储备；对已交齐土地使用权出让金的土地进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
三、从旧村居民看珠海市城中村改造措施
在珠海市城中村改造中有这样一个法规：“旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿”，这意味着不仅旧村居民旧房变成新房，而且居住面积将普遍扩大。珠海市城中村改造的拆迁推动政策中，与村民利益息息相关的还包括以下几条：
1)旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；
2)旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；
3)拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；
4)原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
四、从开发商看珠海市城中村改造措施
为了防止城中村改造过程中出现“烂尾房”的问题。政府对房地产开发商实施最主要的优惠政策是“拆一免至三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的地价，并减免相应的附属费用。对区位较差、拆迁量较大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。据有关部门测算，珠海市政府实施这一优惠政策，土地收益方面将减少40至50亿元，实质上政府让出巨大利益给旧村居民和开发商来推动旧村改造。
结束语：可以看到，珠海市将城市化进程中多数城市重点关注的房地产开发让位于城中村改造，通过城中村改造调控土地市场与房地产市场，城中村改造中的旧村居民才是最大的受益者而并非是政府，开发企业也在城中村改造过程中寻求到了自身的最佳利益。政府-村民-开发商三者相互促进，共同推进珠海市城中村改造的成功达成。
在如今提倡和谐社会发展的年代里，珠海市的城中村改造为我们带来了很好的经验，改造不仅仅是将集体土地的收回，土地所有权的改变，而是从本质上实现多方利益平衡，促进城乡建设协调发展，维护农村集体经济组织和村民的长远利益。
