从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。
近日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。另据媒体报道，试点工作的具体办法将在第一季度面世。
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，其实就是差不多已经讨论了十年之久，并且陆陆续续有地方政府在“试点”，然而效果却不尽如人意的“以房养老”。为此，《人民日报》发表评论称：“‘以房养老’须破伦理阻力。”《北京青年报》则假“业内人士”之口指出：“以房养老更适合无子女孤寡老人。”
上述两篇媒体评论，从两个方向道出了“以房养老”在当今中国现实社会生活中遭遇的尴尬。前者把“阻力”归结到“伦理”，但“伦理”并非唯一阻力。就一个家庭而言，将住房抵押给金融机构从而获得“倒按揭”来为父母养老，其中涉及的问题显然远远超越“孝”与“不孝”的范畴。后者是“业内”的意见，其实是从另一个角度证明，若是“无子女”，不言而喻，“伦理阻力”也就不存在了。但是，在当今中国，有房产的“孤寡老人”究竟有多少人?如果算上有子女但子女不在乎房产不房产的老人，这个群体又有多少人?
因此，在现实生活中，“以房养老”只会是一个非常“小众”的政策，基本上影响不了老年保障和老年服务的大局。
以上所述，只是问题的一个方面。另一方面，“以房养老”还必须考虑接受质押的贷款方的利益，亦即金融机构是否肯接这个盘子。十年来，其实有很多地方一直都在做这方面的“试点”，但效果不佳。现在将这个“试点”称作“老年人住房反向抵押养老保险”，那么，必须考虑的是，保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测，其实是做不了保险的。现在住房市场有哪些不可预测的影响因素呢?
首先，就是如今媒体上热议的“70年大限”。虽说《物权法》规定，可以“续期”，但怎样“续期”?续期时要不要交费?并没有明确规定，估计近期内恐怕也难以出台相应的规定。那么，这就使住房这个抵押物品的估价成了难题。譬如说，住房已经住了10年，在抵押时是否要“折旧”?而另一方面，住房本身价格是在上涨，这又怎么估算?还有一个“利坏”消息，就是中国城镇的居民住房，平均寿命据说只有30～40年。怎样综合考虑这些影响因素，进而对住房进行估价，并最终作出决策，恐怕并不是一件容易的事情。
其次，现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的;二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存;三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对保险精算也是个大麻烦。如果今年签了“倒按揭”的协议，明年房价大涨了或大跌了，又将怎么处理?
总之，住房市场的走势不企稳，前景难预测，其实是无法做保险精算的，因而也就无法做出相应的保险方案。如果硬要以行政手段去“推动”、去干预，会不会出现“中国式”的“次贷危机”?金融机构迄今没有对“以房养老”表现出积极性，恐怕其深层的理由也正在这里。
所以，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。
在上个世纪末开始搞住房改革时，当时的方案设计是学新加坡，解决居民住房问题并使他们拥有自己的资产(房产)主要是靠“经济适用房”。在这个前提下，我们曾经提出过把养老保险和住房关联起来的政策设计。新加坡的经验，实际上就是把个人账户中储备积累的养老保险基金(公积金)，用按揭的方式贷给投保者买房，把这笔在投保者看来本来要沉睡几十年的资金用活了，同时也让养老保险基金获得了稳定可靠的贷款利息(买方自己住的一般不会不还款)。进入老年时，即使遭遇什么不幸，最终还有一份不动产可以作抵押贷款来保底。因为子女也可以得到同样的政策待遇，所以他们就无需老惦记着老人的房产了。但是，后来住房社会政策被扭曲，走上了以房地产市场为主的路子，使这一方案成为“乌托邦”。
在当今中国社会的现实条件下，有一个“以房养老”的“修正案”也许会有用。当老人的身体状况到了失能失智的阶段，靠子女提供服务照料实际上是比较困难的，比较好的选择是入住老年服务机构。如果在资金上有困难，可以考虑把老人的住房租出去，用这样的方式来获得机构服务的资金。这样的做法没有改变住房的产权所属，当老人故去时，其亲属就可以将住房收回再做处置。这个方案的关键是要有一个非营利的服务机构(社会组织)来操办这件事情，因为租金可能并不很富余，要是走市场的路子，老人所得就寥寥无几了。
