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开封哪个区最繁华发展前景好,买房潜力最大

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对于刚需而言,掏空了“六个钱包”凑出的首付,未来还要省吃俭用稳定自己的现金流,面对的压力可想而知,纠结无处不在。

为了帮助大家买到好房,小编专门整理了一篇针对刚需购房者的文章,请您耐心阅读并转发亲友,一定获益良多。

放弃完美

刚需想要买什么样的房子?

这个问题闭着眼睛都能回答:房子要大,要新,最好带大花园,大阳台,离公司近,能上名校,能看到升值潜力,如果是个四房就更完美了...

恭喜,你想要的这种房子,全国人民也想要!但你确定你的预算能和全国的有钱人竞争吗?

现实就是这么残酷,受预算限制,大多数时候刚需其实并没有多大的选择空间。买房的烦恼永远源自钱不够,很多时候正是买不起完美的房子,我们才叫刚需。

刚需买房第一个要纠正的,就是过于追求完美的心态。

坚持是个很好的品质,但有时候放弃会使我们获得更多。一直纠结于找不到完美的房子,只能看着房价上涨干瞪眼。

所以,为了更高效的买房,我们首先得接受不完美。无法一步到位,就要控制好自己的预期,对自己的需求排个序,去根据自己的预算做筛选。

地段,面积,楼龄是房产三大指标,只要你放弃其中一个,几乎任何一套房你都买得起。那么放弃哪一个呢?

一般来讲,地段是最不能放弃的。

不动产最大的特征在于它的位置,房子的位置决定了它的升值潜力。

那么剩下面积和楼龄,应该怎么取舍呢?一般来讲,这两个指标根据自己的需求来放弃。

如果家庭人多,则保留面积,买个地段不错,楼龄稍旧的房子;如果是刚结婚的夫妇,则放弃面积,买个地段不错的次新小两房,将来升值了再置换。

重视房子的金融属性 

大部分刚需成为业主时都很开心的,但还是有很多人过个三年就后悔了。显然全凭自己的喜好买房并不一定是对的,需要遵循一些客观的标准。

这个标准就是:房子要涨得快,并且以后还能很容易地裂变资金出来,迅速买下一套或往上置换。

这就不得不谈谈房子的两个属性:居住属性和投资属性。

居住属性影响投资属性,居住体验好的房子往往有不错的价格基础,但涨得快的却不一定是住得最舒服的房子。

换言之,住得好和涨得快,刚需购房者只能选择一个,我个人认为应该侧重“涨得快”。

因为大部分人都不可能一套房子住三十年的,过了几年,别人的房子大幅升值了,换成了大平层花园社区,而你的房子却趴着不动,不但无法置换,资产增值也输给了别人,真是有苦说不出。

刚需买房,投资价值优先,涨得快就是王。

很简单的道理,你的房涨得慢甚至不涨,以后置换成本就更大了,慢慢就被社会抛离了,甚至置换彻底无望。

说到这里,很多人可能会反对说“我买房子就是买来住,不考虑卖出去。”

我只能说,除非你是土豪,否则千万不要把这句话当真。这里再重复、反复强调一句,对于大部分人来说房子都是人生中最重要的资产,一定要重视房子的金融属性(保值增值、易流通)。

因为凡事怕个万一,比如碰到家里有人重病急要钱不得不卖房,如果卖不出又或者卖不起价钱,到时候想哭都来不及。

很多人在买房时,都感觉自己会在这套房子里住一辈子,那种感觉像极了爱情。但现实就是大多数人买房后,差不多5年左右就会换掉。你年轻的时候,是不是经常换女朋友?

再说买来自住的房子就不用考虑升值吗?

一些人认为房子升值了没有意义,因为房价贵了,即使卖了也买不起新的,这类人最大的浅薄是把浮盈不当盈,浮亏不当亏。

一套房总价30万,贷款70万,负债率70%,房子涨到了200万,负债率立即降到35%,看到了吗?房子如果不断升值,你的负债率是在不断降低的,也就是说浮盈可以改善你的资产负债表,随着房子的升值,你的净资产是在上涨的。

这时无论是你卖房治病,还是置换,你能调用的资金都比之前更多,如果还有3成首付的资格,那么借助杠杆总资产会更上一层楼,越撑越大。

所以,哪怕你不炒房,也要保证自己买的房子不断升值。

对于刚需而言,这一套房几乎是家庭最大的资产了,不指望它升值赚钱,难道真的要靠996加班么?记住,第一套房涨了,一切好办,它是资产裂变的前提。

商业、户型、学校,重点在哪?

房子没有毫无理由的贵,也没有毫无理由的便宜。

在做出选择之前,我们首先弄明白房地产价格的基本组成。这些东西都很基础,但我认为每个买房的人都应该对此了如指掌,尤其是第一次买房的刚需,会让你节省很多时间。

抽丝剥茧,先上定义:说白了,你买的不光是房子(产品),其实还包括了你脚下的那块地。但是,因为房地产又和户籍制度挂钩,所以房子又有附带有教育医疗,城市福利等价值。

由此我们可以得到一个基础的公式:房产价格=房子实物(产品)+附加配套(周边的商业、医院,学校等)

房子实物的产品要素包括:建筑品质、户型、楼层、内部装修、物业、景观、居住人群等;

附加配套:包括交通、商业、环境、圈层、景观、医疗、学校等;

这么多要素,刚需到底应该关注什么?

其实,每个挺重要的,但我们追求不了完美,只能挑些重点的东西。

如果要用一个式子表达它们的重要程度:户型(15%)+品质(15%)+学区(25%)+交通(25%)+商业(10%)+其它(10%)=刚需买房要素权重(100%)。

当然这不是绝对的,在不同家庭情况、工作状况可以适当调整。

正常而言,刚需买房交通要素要放在首位,因为绝大部分买房的人都要考虑一个问题就是:离上班地点要近,足够方便。

如果你买了一个又远又偏的房子,对不起,别说有钱人看不上,刚需也嫌弃,将来它将会很难升值或者卖出。

这在投资领域里面我们叫:慢涨品种。反之,近郊区交通便利的房子,潜在受众大,人人都想拥有,那么这类房子将来肯定是跑赢大市的,可以大胆买入。

在交通满足的前提下,如果还有足够的预算,尽量考虑带学区的房子。中国的学区房,无论在哪个城市,都是稀罕物,那么它的价格就会涨到绝大部分人目瞪口呆的程度。

即便在开封这样的古城,知名小学也就那么几家,想读名校就必须买这几个楼盘。比如想上二师附小西校区就得买东方今典、御都国际;想上一师附小恒大校区就得买未来城。但都是学区房,由于这些楼盘所在区域不同,地段更好的东方今典、御都国际的房价更高、涨幅更大。

地段如何挑选?

房子买哪个地段恐怕是比买什么样的的房子还重要的事情了。

因为在自然的状态下,房子本身是贬值的:建筑会随时间老化,审美会随时间更迭,好物业和新潮的装修风格只是在延缓这个过程。

房价之所以上涨,除了受供求关系、货币通胀等政策影响,很重要的一点是在城市生长过程中地段在升值。那么刚需买房应该选择什么地段呢?

首选城市副(新)中心。

在长江商学院校训“取势、明道、优术”里,“取势”被放在了第一位。我们买房也要学会看大势,多看新闻多看报,如果能够了解城市规划、发展走向就更好了。

现在中国的城市建设的“势”是什么?是大城市、都市圈。在这个进程中,人口要往大城市流入,城市在不断扩张,给新来的人口开辟空间。

这意味着单一的主中心将完全无法覆盖辐射膨胀中的城市,必然要伴随数个城市副中心的生长作为补充??新的好地段正在形成。

在开封,哪里可以称之为城市副(新)中心?在开封市城市总体规划中,以中意湖CBD的汴西新中心既是开封名副其实的副(新)中心。以小编个人眼光来看,未来,中意湖以东、汴西湖以西的区域,潜力最大、发展最快,房子也更容易升值。

房子怎么挑?

新房二手房都要看。

说完了地段,那么具体的房子该怎么看?新房二手房都要看,哪个性价比高买哪个。

很多人非新房不买,有很严重的“处房”情节。只是一线城市,刚需族想买套各方面条件都不错的新房很难,除非在地段上让步。

另外,新房交房晚,还得等装修,实际入住时间要远晚于二手房。房子没有使用起来就是闲置浪费,但你的月供却没有停。

当然也不是说新房就不能买,碰上限价盘或打折盘,如果新房比周边的二手房还便宜,存在套利空间,为什么不买呢?

总是有人言之凿凿地说:专业的玩家不买新房,他们只喜欢二手,可以淘笋。其实,我想讲,他们陷入了另一种迷信,他们失去了独立思考的能力。新房如果比二手房还便宜,为什么不值得买呢?难道不香吗?

我对房子的新旧没有任何成见,哪个能让我赚钱就买哪个,这是最简单的道理。投资不就是为了收益吗?能赚钱的就是好房,无论新房还是二手房。

户型要“实用主义”。

2020年5月份开封市场到底有多火?开封楼盘到底卖了多少套?哪些楼盘卖的好?其成交量和成交价又分别是多少?开封楼盘热销榜单揭晓之前,小编先做个说明:以下数据为5月份销售数据,成交量与成交价均来源于各个售楼部,开封买房未做任何变动。注意!这不是6月份房价,仅作购房参考,具体价格需详询售楼部!

从5月份开封楼盘成交量与成交价来看:

销量好的楼盘大多集中在汴西“三湖”附近(运粮湖、汴西湖、中意湖);

销量前十的房企分别是恒大、中南、美的、北大资源、雅居乐、亚新、碧桂园、禹洲,尤其是恒大,占开封楼盘总销量的两成;

在销量排名靠前的房源中,价位在六七千的毛坯高层、以及价位在七八千的精装高层更容易被购房者接受,而价位在万元以内的洋房卖得最快。

整体而言,位于汴西新区的大品牌楼盘更容易被购房者认可,购房者更看重性价比而非价格,因此成交价低至五千的两个项目5月份成交量并不高。

销量NO.1

运粮湖组团

范围:十三大街以西

楼盘(两城两府):恒大文化旅游城、恒大未来城、北大资源?紫境府、北大资源?未名府

点评:运粮湖组团之所以能火起来,销量一直稳居榜首,这要归功于恒大、北大资源两大房企产品好、货量足、政策给力、性价比足够高!尤其是恒大,高折扣+高佣金换来经纪人疯狂带客,卖的能不好吗?

销量NO.2

汴西湖组团

范围:四大街以东、集英街以西

楼盘(新盘频现):富力湾、枫华?西湖半岛、绿城?桃李春风、海马公馆、中南?林樾(尾盘)、晖达?新世界、西湖印象、禹洲?嘉誉府、亚新?郑开橄榄城(6期)、新龙?御都国际、大宏?喜来登行政公寓、西湖天胤(新盘)、西湖华府(新盘)、锦誉学府(新盘)、奥园??樾府(新盘)、星联?揽月湾(新盘)、星联?岚溪府(新盘)、枫华之家(新盘)

点评:汴西湖组团作为汴西新区发展最快、配套最全的区域,这里有新区最美的湖景(开封西湖)、最火的商圈(万达广场+居然之家)、最好的一站式教育(实验幼儿园+二师附小+金明中学+开封高中),是开封人置业新区首选地段。正因为是成熟区域,汴西湖组团房价远高于运粮湖组团,即便是低价走量的中南和禹洲,其高层成交价也与北大资源洋房成交价持平。

销量NO.3

金明大道沿线

范围:金明大道沿线,集英街以东、夷山大街以西

楼盘:枫华?西湖湾、枫华?金明府、澜溪美景(新盘)、中南?樾府、晖达?温莎尚郡(清盘)、新惠华府、蓝光?雍锦汇、博望天城

点评:金明大道是衔接开封新老城区的主干道,尤其是金明大道中段,较汴西湖组团配套更加成熟,衣食住行更为便利。5月份销量最好的楼盘分别是樾府和温莎,两盘都是划片集英小学的学区房,优势突出性价比高,其中温莎已经清盘,樾府洋房在售。

销量NO.4

中意湖组团

范围:九大街以东、四大街以西、郑开大道以北、东京大道以南

楼盘(名企扎堆):恒大帝景(尾盘)、建业碧桂园?天玺、美的?国宾府、弘阳?燕澜府、雅居乐金茂?悦棠、绿城?紫薇公馆、融创开封?宸院

点评:中意湖组团在开封市城市总体规划中位于汴西新区的中心地带,是未来的汴西新中心,其区域价值可见一斑。虽说中意湖组团还在成长初期,但被众多品牌房企看中的区域发展潜力能差吗?但好地段+大品牌也造就了高房价,该区域高层成交价比中南、禹洲成交价高出了许多。

销量NO.5

复兴大道沿线

范围:复兴大道沿线,东京大道以北

楼盘:圣桦城、幸福里、保利城、碧桂园?江山赋、天工?恒悦城、康桥?九溪郡

点评:复兴大道沿线楼盘最大优势是房子不贵,当下最大劣势是教育配套跟不上(圣桦城、碧桂园有规划配建小学)、某些路段雨天积水严重(黄河路已重修污水管道,希望有所助力)。

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