买了就能涨我说的不算啊，城建盖不盖也不听我的...
经常关注楼市的都知道，房子的价值，40%是土地价值。
2020年5月13日，德州市人民政府关于公布实施德州市中心城区土地级别与基准地价的通知：
本次文件中的主要内容摘要如下：
1、确定德州土地级别的范围
2、确定德州住宅用地级别、商服用地级别
3、确定德州土地的基准地价
商服用地：一级地3320元/平方米，二级地2340元/平方米，三级地1550元/平方米，四级地1180元/平方米，五级地900元/平方米。
住宅用地：一级地4550元/?，二级地3450元/?，三级地2650元/?，四级地1850元/?，五级地1050元/?。
土地成本，是房价总体的重要构成：
我们今天看学院附小的学区范围，来深入了解土地成本和德州房价的关系：
该区域是明德里小区属于未开工新盘，位置在萧何庄园的对面。我们先整理这个区域内的房源价格：
青年路以北、大学路以南：
明德里 未开盘
星河苑小区 10145元/?
东建小区北区 9173元/?
青年路小区 8166元/?
人大机关宿舍 16665元/?
法院宿舍 8917元/?
市委宿舍 11474元/?
大学路以北，果园路以南：
领袖天衢 10916元/?
萧何庄园 9262元/?
名仕雅居 12075元/?
佳房锦苑 9993元/?
月秀家园 10235元/?
中原纺织小区 9166元/?
绿园小区 8406元/?
德州职业技术学院肖月小区 8335元/?
我们看区域内的新房，明德里小区：暂未定规划，拿地成本价3363元/?，按土地成本占房价的30-40%，我们取35%，房价约9600元。
明德里小区近日公布项目施工工程招标公告，总建筑面积90000?，控制价1.8亿元。
今年明德里项目开盘，周边的二手房价格也必然会以它的价格为衡量标准，常见剧本：“你看那xxx盘，都多少钱了”......
今天我要说，房子的价值，超过6成取决于土地/地段价值，余下的才是建筑/产品价值。
平常，我给购房者的买房建议，是先确定的预算，预估自己能买得起多少价位的房子，然后按这个价位，确定价格区域/地段，再去各个区域/地段的找楼盘。
然后在同等价位的楼盘做比较，找到适合自己的房子。
在这个过程中，看准地段是最关键的；熟悉德州，对城市有清晰的认识，至关重要。
为什么说，地段最重要？
现在德州楼市在售的楼盘中，建筑类型的高层和洋房，户型有三房、四房。
这种区别其实很模糊，但是需要很多时间去甄别：哪个楼盘的体验感（是否让我觉得尊贵）更好，那个楼盘的户型（样板间/总价/单价等多重因素）更好，这家的景观（宣传/广告）做出不错……
因为这些，影响了购房选择，导致购房者忽略了：地段价值。
德州哪些区域是更具地段价值？未来的潜力更大？
1、城区
老城区核心配套：中心广场、德百大楼、实验小学、德州一中、德州二中、实验中心、德州九中、人民医院、德城区政府
这并不是价格洼地的区域，是保值的区域。
因为老城区的房价没有升值，只有泡沫；重新确认区域最高房价是怎么来的。
老城区中心向北、向南扩大范围，都只是借助老城区本来并不大的南北纵而已。
更多的，还是老德州人的生活习惯。
2、开发区
这块位置大家都会觉得诧异。
相对老城区已经固定的配套设施，高新区还未成型；开发区是最有发展潜力的。
这个区域拿出来，核心还是市政府的位置；为什么说潜力大？
怎么看一个区域的潜力，就是空地，可开发、有想象空间的土地。
市政府南面，多处平整出来的地，肯定是优质地。
建筑物起来，必定是影响巨大的；另外这块的房子还不是最贵的。
3、高新区
高新区还并不成熟，这个区域的核心配套是东城小学、东城中学、袁桥社区、在建东部医疗中心、更多的就业机会。
为什么不是高铁站？...
为什么不是绿地？绿地是开发商，商人完成一片城建，可能是10年，也可能更长。
为什么不是东风路沿河？更多的还是借光开发区。
高铁区未来会成熟的地段，或者说成熟的比较快的地段，恐怕只能是这个范围为中心了。
高铁区是三区想象力空间最大的；所以买房更应该实际看眼前。
4、运河区
说运河区挺牵强的。
运河区难在，不通达；东风路、三八路、天衢路，太堵了；也没有其他的路。
如果哪天真的修了高架桥什么的，会瞬间改观运河区。
所以，运河区的住户都想往东走，没有说往西搬家的。
