济宁市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会和谐健康发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》等法律、法规，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于济宁市行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。
本细则所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。
第三条 市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定全市物业服务收费管理具体实施办法及市城区（包括任城区、兖州区、济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区，下同）实行政府指导价的物业收费标准基准价与浮动幅度。
市物业主管部门同市价格主管部门负责制定普通住宅前期物业服务等级标准。
市市场监督管理部门负责济宁主城区物业收费标准执行的监督管理工作。
县（市、区）（含任城区、兖州区、济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区管委会，下同）价格主管部门会同同级物业主管部门、市场监督管理部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的管理、监督工作。
市、县（市、区）人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。
第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。
第五条 普通住宅前期（即未成立业主大会）物业公共服务费、机动车停放费实行政府指导价，普通住宅其他物业收费及业主大会成立后的物业公共服务费、机动车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律法规另有规定的，从其规定。
按照法律法规及管理规约规定办理相关手续，并经有利害关系的业主书面同意，改变用途用于经营的普通住宅、储藏室、车库等，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商，按照合同约定执行。
实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。
第六条 各类别墅、公寓、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商，并在物业服务合同中约定。
尊重业主对物业共有部位共同管理的权利，鼓励、支持业主或者物业使用人通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励开展正当的价格竞争，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。
探索建立委托代理人制度，利用公共部位收益聘请律师等作为业主委托代理人，帮助业主委员会根据业主意愿、通过合法途径，监督管理物业服务企业严格履行物业服务承诺。
第七条 普通住宅在销售前，建设单位应当在政府指导价范围内，拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。并于合同签订之日起十日内报送县（市、区）价格主管部门和物业主管部门备案。
第八条 物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在显著位置公示。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业服务收费的内容。
第九条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业服务收费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。
因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费、机动车停放费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。
物业服务企业应当在调整物业服务收费标准之日起十日内向县（市、区）价格主管部门备案，业主大会成立后实施市场调节价的物业收费标准调整不再实施备案。
第二章 物业公共服务费
第十条 本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。
第十一条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
第十二条 物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护、保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护、安全防范费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其它费用；
（十）法定税费以及合理利润。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
物业管理区域内封闭运行的中央空调、公用太阳能和地源热泵等的运行费用按其权属承担。对于应由业主或者物业使用人承担的运行费用，物业服务企业应当单独列账，定期公布运行费用明细及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取。运行费用不得列入物业服务成本，其分摊办法和收取方式应通过物业服务合同进行约定。
第十三条 普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。法律法规有其规定的，从其规定。
第十四条 业主应当从房屋买卖合同或办理交付手续通知书约定的房屋（符合竣工交付条件）交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，并签订物业服务合同约定。
第十六条 因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，市城区收取的费用最高不得超过前期物业合同约定物业公共服务收费标准的70%；县（市）减免比例由所在县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限确定；属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商约定。
第十七条 普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；业主或物业使用人应向物业服务企业提出书面申请，经双方确认（原则上以水、电、气使用量为衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业合同约定物业公共服务收费标准的60%交纳。县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限确定本级办理空置的程序和具体减收比例。
其他物业交付后空置六个月以上的，由物业服务企业与业主或者物业使用人协商约定。
第十八条 物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。
符合竣工交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。
第三章 机动车停放费
第十九条 本细则所称机动车停放费，是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。
第二十条 机动车停放费主要用于物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所需的费用。一般由下列因素构成：
（一）建设成本费用；
（二）管理服务人员费用；
（三）车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用；
（四）清洁卫生费用；
（五）秩序维护费用；
（六）购买公众责任险；
（七）法定税费等。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的，机动车停放费还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源进行适当补偿。
第二十一条 普通住宅前期物业车位租赁费和停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，市价格主管部门会同市物业主管部门制定市城区的基准价与浮动幅度。县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，综合考虑机动车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布本区域内的基准价与浮动幅度，并适时调整。
普通住宅前期物业机动车停放费由物业服务企业根据物业服务合同在政府指导价范围内约定收取。业主大会成立后的普通住宅物业以及其他物业的机动车停放费实行市场调节价。具体标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定收取。
同一车辆停放区域内的机动车停放收费标准应保持一致，地下与地面的机动车停放费标准应当保持合理比价。
第二十二条 普通住宅前期物业车位租赁费由建设单位根据物业服务合同在政府指导价格范围内约定收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。
第二十三条 使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路及其他公共区域停放机动车，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。
车位未停放机动车的，属于地面停车位（不含立体停车位）的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认后，连续空置一个月以上的，按月免收停车服务费；属于地下或地上立体停车位的，连续空置一个月以上的，停车服务费按每月不高于实际执行标准的60%交纳。未停放机动车认定方式由业主与物业服务企业自行约定，不足一个月的，不予免收。
第二十四条 地下停车库（场）数量不能满足业主停车需要的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，可以占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，并收取车位场地使用费。
第二十五条 机动车停放费按月收取，经业主或者物业使用人同意，建设单位或物业服务企业可以预收机动车停放费，并签订机动车停放服务合同约定。
第二十六条 在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间及收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商约定。
第二十七条 对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。
第四章 其他服务收费
第二十八条 本细则所称其他服务收费，是指除物业公共服务费、机动车停放费之外，由物业服务企业向业主或者物业使用人提供服务并收取相应的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。
第二十九条 其他服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定；有法律法规规定的，从其规定。
第三十条 物业服务企业可以根据物业管理公共区域内犬只等宠物管理成本，向饲养犬只等的业主收取宠物管理费用，并以物业服务合同方式约定。
第三十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。
物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。
第三十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。
物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。物业服务企业代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例，普通住宅前期物业期间，由“双过半”业主与物业服务企业协商确定，协商确定前暂按收益资金的20%扣除；业主大会成立后的普通住宅及其他物业由业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商确定。县（市）人民政府价格主管部门按照价格管理权限确定本级管理费的扣除比例。
第三十三条 业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，并承担清运和处置费用，具体收费标准按照有关规定在物业服务合同中约定。
第三十四条 新建房屋交付使用时，配套的共用设施设备不得在房价外加收任何价款。物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。
第三十五条 物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本；业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。
新建住宅小区实行门禁出入证(IC卡)管理的，建设单位或物业服务企业不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(IC卡)。
物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(IC卡)管理的，应当免费为车辆配置1张出入证(IC卡)。
第三十六条 物业服务企业可以按照与业主或者物业使用人的约定，提供机动车看管、家政服务等特约服务并收取相应的费用。具体收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第三十七条 供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位以及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位以及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位以及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。
第三十八条 物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的，维修养护费用由建设单位负担；超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支。
第五章 监督管理
第三十九条 价格主管部门对物业服务收费实行成本调查制度和价格监测制度，并定期向社会公开。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的账簿、文件和其他资料，不得弄虚作假。
第四十条 物业主管部门应当会同价格主管部门、市场监管部门和其他有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查。对因物业服务引起的投诉举报，有关部门按照各自职责依法处理。
第四十一条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督。
物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。
第四十二条 物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月，公示记录留存备查。
第四十三条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。
第四十四条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。
物业产权发生转移的，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第四十五条 建立物业服务收费纠纷调处机制，业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向县（市、区）人民政府价格主管部门申请调解处理。
第四十六条 物业主管部门应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为被给予行政处罚的，纳入失信企业名单，经多次处罚仍未整改到位的，逐出济宁市物业服务市场。对业主有恶意拖欠物业服务费用等行为并经法院审理判决败诉的，纳入其个人诚信记录。对物业服务企业法人，其企业受到联合惩戒、被逐出物业服务市场的，同时纳入其个人诚信记录。
第六章 附则
第四十七条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费参照本细则执行。
第四十八条 2019年11月30日前已签订前期物业服务合同的，自合同签订之日起未满二年的，物业服务收费可按照原合同约定执行；自合同签订之日起已满二年的，其物业服务收费按照本细则执行。
第四十九条 本细则自2019年12月1日起施行，有效期至2024年11月30日。《济宁市物价局、济宁市住房和城乡建设委员会关于印发<济宁市住宅物业服务收费管理实施办法>的通知》（济价格字〔2014〕74号）同时废止。
