第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县级房产主管部门负责所辖区域内物业管理活动的监督管理和指导工作。
建设、规划、价格、市场监督管理、公安、环境保护、民政、城市管理、街道等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。
第四条 街道办事处、乡镇人民政应建立本辖区物业管理工作制度。具体指导所辖区域内业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。社区居民委员会、村民委员会协助和配合街道办事处、乡（镇）人民政府工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，维护市场秩序和公平竞争，督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务，促进行业健康发展。
第六条 县级以上人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区，应当组织整治改造，逐步推行物业管理。
第七条 建立物业管理部门例会制度。
物业管理部门例会由县级以上人民政府负责定期组织召集，建设、城市管理、价格、市场监管、规划、公安等相关部门参见，主要负责协调解决物业管理过程中各部门相关配合管理和服务事宜，形成齐抓共管的良好局面。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、共用场地、建筑物规模和社区建设等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
开发企业不得将同一物业区域委托给二个及以上的物业服务企业进行前期物业管理，开发企业必须将同一物业区域内的未办理产权手续的自留物业委托给本物业区域内的物业企业进行统一的物业管理。
第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达到50%以上或物业服务费实际收取率达到50%以上的；
（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满三年的。
业主可以以幢、单元等为单位推选本幢（单元）业主代表参加业主大会。业主经街道办事处、乡（镇）人民政府指导后仍不能推选出本幢（单元）业主代表的，可由街道办事处、乡（镇）人民政府在本幢（单元）业主中进行推荐。
第十条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；
（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）依法决定改变共有部分的用途；
（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；
（十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。
第十一条 业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可采取分幢（单元）讨论的形式，由本幢（单元）业主代表将本幢（单元）业主的意见收集汇总至业主大会进行讨论，必要时还可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主大会决定本办法第十条第五项至第八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其中在决定第十条第六项时，如不涉及到小区全体业主的公共设施设备，可直接召集涉及的相关业主或相关幢（单元）业主代表进行集体讨论。决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。
管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会闭会期间行使业主大会的职责。履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）按照业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业，签订或者解除物业服务合同；
（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）组织筹集专项维修资金，并监督使用；
（五）督促业主按时交纳物业服务费；对拖欠物业服务费的业主可采取公示等措施；
（六）召集业主大会会议，进行业主委员会换届和补选；
（七）督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约；
（八）劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋；
（九）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会不履行前款第二项、第六项职责的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当进行协调；协调不成，经百分之二十以上的业主向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出选举新的业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、协助选举新的业主委员会。
第十四条 业主委员会成员由五人以上单数组成。业主委员会在其成员中选举产生主任一名和副主任一至二名。
业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。
第十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失等原因不再是业主的，其成员资格自行终止。
有下列情形之一的，经业主大会会议通过，业主委员会成员资格终止：
（一）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（二）有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的；
（三）任职期间，被依法追究刑事责任的；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；
（五）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；
（六）其他原因不宜担任业主委员会成员的。
第十六条 业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举。无正当理由逾期未换届的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作。
新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共同所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
第十七条 业主大会和业主委员会的工作经费须经业主大会决定，由全体业主承担；有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支。
业主委员会工作经费收支情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。
第十八条 物业管理实行联席会议制度。
物业管理联席会议由县级人民政府负责组织召集，由街道办事处、乡（镇）人民政府、县级房产主管部门和社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、业主委员会、物业服务企业、相关行政部门等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列问题：
（一）业主委员会不依法履行职责；
（二）业主委员会换届过程中出现问题；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题；
（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题；
（五）需要协调解决的其他物业管理纠纷。
第三章 前期物业管理
第十九条 在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。物业买受人应当对临时管理规约予以书面确认，并受其约束。
建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十条 住宅物业的建设单位，应当通过公开招标方式选聘经房产主管部门备案的物业服务企业实施前期物业管理。
投标人少于三个或者住宅物业规划总建筑面积小于二万平方米的项目，经物业所在地区、县房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘经房产主管部门备案的物业服务企业。
提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘经房产主管部门备案的物业服务企业。
第二十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。
前期物业服务费标准由建设单位与物业服务企业约定。物业服务企业应当将约定的标准向物业所在地县级价格主管部门备案。
第二十二条 建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二标准配置物业管理用房；物业管理用房的建筑面积不得少于一百二十平方米。
物业管理用房应当是地面以上具备水、电、采光、通风等基本设施的房屋。地下室、车库（棚）、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程以及层高不足2.2米的房屋等，不得作为物业管理用房。
业主委员会办公用房应当从物业管理用房中安排，其建筑面积不少于二十平方米。
建设单位应当将物业管理用房纳入建设项目总体规划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划主管部门应当将物业管理用房的位置和面积，纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容。
第二十三条 物业管理用房的所有权属于全体业主，主要用于物业服务企业办公、工作人员值班以及存放工具材料。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第二十四条 建设单位在交付物业前，应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电计量器具。
第二十五条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。
第二十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理用房资料及物业管理所必须的资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。
第二十七条 物业竣工验收合格且符合合同约定交付条件的，方可交付物业买受人。物业交付买受人后，物业服务费由物业买受人交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。
建设单位送达书面入住通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为交付，其物业服务费由建设单位垫付，物业买受人办理房屋所有权证时，由物业买受人返还建设单位垫付的费用。
建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于二个月。
第二十八条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。
物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并通过县级以上房产主管部门备案，依法从事物业管理活动。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向市房产主管部门备案。
第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定并公示。
物业服务合同应当包括下列事项：
（一）物业管理区域的范围及基本情况；
（二）物业服务合同期限；
（三）物业服务质量标准；
（四）物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间；
（五）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（六）环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理；
（七）在公安派出所指导下开展各种内部安全保卫工作，如对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项；
（八）在市城市车辆停放管理大队的指导下进行车辆的停放管理；
（九）物业维修、养护、更新、改造费用的管理和验收；
（十）物业资料、物业服务资料、财务档案和物业档案的保管和查询；
（十一）物业服务合同终止、解除条件；
（十二）双方约定的其他物业管理事项；
（十三）违约责任。
业主大会与物业服务企业就履约保证金进行了约定的，应在物业服务合同中载明履约金的管理方式。
第三十一条 物业服务合同期限届满三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，合同终止前，物业服务企业应当继续按照合同约定提供服务，业主应当按时交纳物业服务费。
第三十二条 业主、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业服务合同。一方违约，另一方可以依照物业服务合同追究违约方的责任。业主不得采用拒交物业服务费及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。
物业所有权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费。
第三十三条 业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作，不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接，阻碍新物业服务企业按合同约定的时间进入物业管理区域服务。
第三十四条 物业服务费标准由业主和物业服务企业按照公平、合理以及服务费与服务水平相适应的原则在物业服务合同中约定。物业服务企业应当将物业服务费标准公示，并报物业所在地县级价格主管部门备案。价格主管部门应定期公布信息价。
第三十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。
业主未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
已经具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理交付手续的，业主应全额交纳物业服务费用。已经交付的空置物业，业主应当交纳物业管理服务费用。
第三十六条 物业服务企业每年应在小区的显要位置公示以下情况，接受业主的监督
（一）物业服务费用的年度收支情况；
（二）经业主大会同意后，利用小区公共部分、公共设施经营的收支情况；
（三）物业服务企业的收费标准、服务标准、管理制度等情况；
（四）与业主约定的其他情况。
第三十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用，也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。
物业服务企业接受供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的委托代收费用的，应及时将代收的费用交付给委托企业，不得向业主收取手续费等额外费用；并不得将代收的费用挪做他用，不得将代收的费用充当欠交的物业服务费。
第三十八条 县级房产主管部门应当建立物业管理投诉受理平台，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自受理之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第三十九条 物业管理区域内按照规划建设的教育、医疗卫生、文化体育、公共安全、商业服务等公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路场地的，应当及时恢复原状。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护责任。
第四十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的，应当征得相关业主或业主委员会同意。所得收益因按照业主大会的决定使用。
第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）破坏或者擅自改变墙体外观；
（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；
（六）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（七）超过规定标准排放噪音；
（八）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；
（九）占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，损坏或者挪用消防设施；
（十）违反规定饲养动物；
（十一）法律、法规禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上款规定的行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理行政执法部门和其他相关行政部门。有关行政部门应当及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。
第四十二条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。
规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。
第四十三条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，应当征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费属于全体业主所有，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会决定；未成立业主大会的，可以由建设单位或者物业服务企业先行制定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内须有序行驶、停放，具体管理办法由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。
第六章 公共维修资金的使用
第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金应当按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，不得从专项维修资金中列支。
业主大会应就住宅专项维修资金的使用、续存制定方案，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应予以指导。
第四十五条 维修资金的使用应召开业主大会或幢（单元）业主代表大会商议并经参会业主的三分之二以上同意方可形成决议，参会人数未到占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的，可在决议的基础上以书面征求意见的形式征求未参会业主的意见，同意人数占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上时，方可动用小区维修资金。
物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应对维修资金使用的相关会议全程进行指导监督。
第四十六条 影响房屋安全使用的以下紧急情况可以启用维修资金进行应急维修：
（一）电梯故障危及人身安全的，经市特种设备监督检测中心等权威专业机构质出具整改通知书的；
（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用的，经所在地县级以上房地产主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的；
（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障的，经消防部门出具整改通知书的；
（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用；经县级以上房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；
（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经县级以上房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；
（六）发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经所在地县级以上房地产主管部门认定的。
第四十七条 物业区域内发生前款所述紧急情况时，物业服务企业在物业发生紧急情况时应立即组织人员采取措施，并在24小时内制定维修、更新方案、向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实同意后，由物业服务企业向所在地县级以上房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。
未成立业主委员会的，由物业服务企业、相关业主、社区居委会向所在地县级以上房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。
未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主、社区居委会向所在地县级以上房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。
第七章 法律责任
第四十八条 违反本办法规定的行为，法律、法规已规定行政处罚的，由有关部门依法处罚。
第四十九条 违反本办法规定，建设单位未将将同一物业区域内的未办理产权手续的自留物业委托给本物业区域内的物业企业进行统一管理的，由县级以上房产主管部门责令限期改正；拒不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
第五十条 违反本办法规定，业主委员会成员资格终止或者业主委员会换届后，未在规定的时间内将保管的资料、印章和财物移交的，房产主管部门应当责令限期改正；业主委员会也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。
第五十一条 违反本办法规定，原物业服务企业以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接的，由县级以上房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万以下罚款。
第五十二条 房产主管部门或者其他行政部门的工作人员在物业监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十三条 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
第五十四条 管理规约和业主大会议事规则的示范文本，按住房和城乡建设部颁布的示范文本执行。
物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，按住房和城乡建设部颁布的示范文本执行。
第五十五条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的，可以参照本办法执行。
第五十六条 本办法自 年 月 日起施行。
