从省住建厅获悉，黑龙江省物业管理条例（草案送审稿）正在征求意见中。
■房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域
在物业管理区域以及相关配置方面
物业管理区域内与物业服务相关的门卫室、监控室等配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。按照规划要求在物业管理区域内配套建设的幼儿园、会所、休闲健身用房、地下车位等，应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权证明文件，并优先为业主提供服务；除法律、行政法规规定外，未约定属于建设单位所有的，其所有权依法属于业主。物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。
■业主未按约交纳物业费 录入失信被执行人名单
在物业服务管理方面
选聘和解聘物业服务企业，应当召开业主大会，并按照大会程序表决决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。
业主委员会经征求25%以上按时交纳物业费的业主意见，可以要求物业服务企业更换项目经理；要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域显著位置公示。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费政府指导价格和物业服务项目、服务内容服务等级标准由市、县人民政府价格主管部门和物业行政主管部门分别制定并依法向社会公布。物业服务项目、服务内容、服务等级标准和政府指导价，应当依法适时调整。实行市场调节价的，物业服务企业与业主大会可参照政府指导价格，议定物业服务收费标准，具体收费标准在物业服务合同中约定。
物业服务收费实行明码标价。
业主未按照约定交纳物业服务费的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按合同约定收取违约金，并依法提起诉讼或者申请仲裁。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。
物业服务企业不得因业主欠缴物业服务费而限制业主进出小区、入户和车辆进入地下停车位。
业主停住3个月以上的，可以向物业服务企业申请办理停住期间的物业服务费减免手续。物业服务企业应当受理，并与业主签订停住期间物业服务费减免合同，明确减免事项和违约责任。
物业服务费的减免包括：用户生活垃圾运输费用、高层住宅电梯运行费用。各市县可结合本地实际，制定物业服务费的减免办法和减免标准，但减免标准最高不得超过物业服务费的30%。
此外，经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。
■改造老旧住宅时可建停车场 收益用于维护管理费用
在老旧住宅的改造和管理方面
市、县级人民政府应当编制和实施老旧住宅改造规划，有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差的老旧住宅进行改造，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制。老旧住宅的范围，由市、县级人民政府确定。
改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房和停车场等经营设施。经营设施的收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。
鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织，需经单元（栋）三分之二以上业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准。相关业主应当配合，不得阻拦；自然资源、住房城乡建设、质监等相关部门应当积极支持。
未选聘物业服务企业管理或者未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地物业行政主管部门可以选择信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳物业服务费。老旧住宅小区无法引入物业服务企业管理的，应由街道办事处或乡镇人民政府组织提供基本物业服务。
老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。
■需临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位
物业或业委会应与施工单位签合同
在物业的使用与维护方面：物业的使用和维护应当遵守市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规和管理规约、业主大会决定，不得有下列行为：
擅自改变物业规划用途、设计用途；
损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构；
违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者擅自改变、破坏房屋外貌；
非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；
违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者超负重物品；
擅自设置、改变烟道、排风、排水管道；
制造超过规定标准的噪音、振动、异味；
影响其他业主正常采光、通风；任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物；
擅自摆设摊点、占道经营；
在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
违反规定饲养动物；
擅自架设电线、电缆；在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；
排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；
侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
占用、堵塞、封闭消防通道（消防走廊）、消防登高面，损坏消防设施及器材；
法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。
利用物业共用部位、公共场地、共用设施设备和业主共有房屋从事经营，扣除物业服务企业管理费用及法定税金后，所得收益属于全体业主，可以由业主委员会或者物业服务企业负责管理，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，业主委员会应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。
需要临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，物业服务企业或者业主委员会应当与施工单位签订施工合同；需要进入业主专有部分施工的，物业服务企业或者业主委员会应当征得业主同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定。经营收益扣除物业服务企业管理费用及法定税金后属于全体业主；也可以通过合同约定物业服务企业和全体业主对经营收益进行分成。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。
工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放，但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的特种车辆除外。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告公安交警部门，公安交警部门应当及时依法处理。
住宅物业需要对电梯进行二次改造的，应当经本幢或者本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。电梯原始设计没有预留设置梯控的，不得改造安置梯控设备。
专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
■物业违规或违约终止合同 处十万元罚款
在法律责任方面
物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关行政管理部门的工作人员不依法履行监督管理职责，发现违法行为不予查处，以及玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分。业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。
物业服务企业违反法律、法规规定或者物业服务合同约定终止物业服务的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处十万元的罚款。
物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处三千元以上五千元以下的罚款；给业主造成损害的，依法承担赔偿责任：未按照规定备案物业管理区域的；未按照规定备案物业服务合同的；以业主欠缴物业服务费为由限制业主进出小区、入户和车辆进入地下停车位的；在不具备停放车辆条件的道路、场地设置车位的；未履行车辆停放管理义务的；未妥善保管物业档案资料，造成资料缺失的；泄露业主个人信息的；住宅物业专有部分出现质量问题，业主向物业服务企业提出，物业服务企业未能及时转告建设单位的。
未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正，恢复原有功能，并处五万元以下罚款。
非法处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损害的，依法承担赔偿责任。
