第一条 为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。
第三条 本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。
本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。
第四条 物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。
鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。
第五条 省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。
市、县(市)人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。
第六条 各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。业主享有下列权利：
(一)参加业主大会，享有表决权;
(二)享有业主委员会成员的选举权和被选举权;
(三)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务;
(四)监督业主委员会的管理工作;
(五)监督物业管理企业的管理服务活动;
(六)法律、法规及规章规定的其他权利。
业主应当承担下列义务：
(一)遵守物业管理法律、法规、规章;
(二)遵守业主公约;
(三)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定;
(四)执行业主大会的有关决议、决定;
(五)按时、足额交纳物业管理服务费用;
(六)法律、法规及规章规定的其他义务。
第八条 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会履行下列职责：
(一)选举、撤换业主委员会成员;
(二)审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约;
(三)监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业;
(五)讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案;
(六)决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。
昨日，郑州市物价局传来消息，新的《郑州市物业服务收费管理办法》从9月1日起实施至今3个多月以来，在贯彻落实过程中，还存在很多误读、误解、执行不到位等问题。昨日，市物价局对几个政策问题予以解释说明。
9月1日前已交付使用的小区，执行原协议
《郑州市物业服务收费管理办法》规定，9月1日前已交付使用的住宅小区，继续按原《前期物业服务协议》约定执行。待协议期满后，按新办法规定执行。包括物业收费标准和停车收费标准。
物业服务企业与业主在2014年9月1日之前签订的《前期物业服务协议》，如果是合法、有效并在郑州市住房保障和房地产管理局备案的，受《合同法》保护，不应因为《郑州市物业服务收费管理办法》的实施而终止。
原《前期物业服务协议》期满前，物业服务企业或业主需调整收费标准的，根据《物业管理条例》和《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，应征求业主大会或业主的同意，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
未成立业主大会的小区，物业收费实行政府指导价
《合同法》第六十三条规定，执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行;价格下降时，按照新价格执行。
2014年9月1日起实施的《郑州市物业服务收费管理办法》第六条第二款规定，住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。
根据上述规定，物业服务企业与业主在9月1日以后签订《前期物业服务协议》的，应执行政府指导价收费标准。按照政府部门职能划分和《办法》中规定的审批程序，物业服务企业应先到郑州市住房保障和房地产管理局进行物业服务等级标准的认定，然后再到物价部门核定具体的收费标准。
降低机动车停车收费标准应待服务协议期满
近几日，媒体和业主对住宅小区机动车停车收费的关注成为热点。业主普遍认为原协议约定的停车费高于新《办法》制定的政府定价标准，要求物业服务企业降低收费标准。另外，老旧小区的物业服务企业要求参照新《办法》颁布的收费标准，提高物业服务收费标准。
利益双方的诉求，在新旧政策衔接过程中，都应在《合同法》《物业管理条例》等法律、法规的框架下进行，做到有法可依、有章可循。
业主要求降低机动车停车收费标准，一是应待服务协议期满后，按新标准执行;二是服务协议未到期的，可通过业主大会与物业服务企业协商确定。
物业服务费新建住宅前期实行政府指导价
“郑州市有4300家物业小区，每年有新建小区八九十家。”郑州市房管局物业处处长程建颖介绍，有物业管理公司900多家，过去是按物业公司的等级，对多层和高层制定收费标准。根据老的办法，物业收费标准高层分为四级，从1.1元到0.64元不等；多层分为五级，从0.38元到0.15元不等；可以上浮20%。
新《郑州市物业服务收费管理办法》（以下简称新《办法》）对此进行了改革：住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，实行政府指导价；住宅小区已经成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价；别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。
物业服务企业应该在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。
“有效解决了业主签订购房合同时签订物业服务协议信息不对称和利用交房强迫业主接受高价物业费的问题。”郑州市物价局公用事业价格管理处处长庞瑾?说。
菜单式收费
不看物业公司等级看服务标准
“新《办法》和老《办法》最大的区别，是从过去单一等级制收费标准改为分项组合的菜单式收费，按服务项目分等级管理。”庞瑾?介绍，物业服务分为综合管理、公共区域秩序维护、公共区域清洁、公共区域绿化养护及共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修五个项目，每个项目分为五个等级，一个物业管理区域的服务水平达到哪一级的标准，就按哪一级的标准收费，没有的物业服务项目，就不交纳费用。“一个小区的物业服务收费，是各项服务标准等级对应的收费标准的总和。浮动幅度由原来的20%下调为10%。”
程建颖介绍，实行菜单式收费，房管局、物价局对5大项25小项服务标准都有明确的规定，不管物业服务企业是几级，主要看它提供的服务是哪一个标准对应收费，最后把这些项目综合到一起，就是收费标准。“这样，企业提供的服务更规范，更贴近小区建设情况，业主消费更明白。”
停车服务费
地面共用车位每车一月40元
“小区停车服务收费问题，是近几年来小区居民反映的热点问题，并且矛盾越来越突出。”庞瑾?说，新《办法》中对小区停车收费，实行了政府定价管理，对不同权属的停车服务收费明确了具体的收费标准。
新《办法》规定，地面规划共用车位每车每月40元，已出售和定向出租的车位每车每月30元；地下规划共用车位每车每月160元，已出售和定向出租的车位每车每月40元。
“不管车位产权属于建设单位还是全体业主所有，只要是属于规划车位，都执行的是这一标准。”郑州市物价局公用事业价格管理处副处长陈冀中解释说，在地面的不属于规划车位，像路边、公共场地上的车位，物业服务企业经过征求意见，小区业主半数以上同意后，才能收费，也按这个标准。
IC卡收费
首次发放免费不得收保证金
“新《办法》规定，IC卡按业主实际使用数量首次发放免费。”庞瑾?介绍，丢失补办后可收取成本费，不得收取押金、保证金。
陈冀中介绍，经过他们的调查，现在的物业服务企业，对门禁卡收费最少的是一张6元，最多的是200元，业主意见很大。所以，做出了统一规定。
业主或物业使用人在装修期间产生的装修（建筑）垃圾，由业主或物业使用人按规定自行清运的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业清运的，清运费用由业主与物业服务企业协商确定。
有问有答
●物业服务收费调整咋进行？须征得过半数的业主同意
庞瑾?介绍，新《办法》实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。合同期满后，物业服务企业如需调整服务收费标准，可在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
开封市物业管理工作起步晚，各项政策措施还很不完善，我们决心从以下几个方面入手，尽快改变我市物业管理的被动局面。
（一）加强物业管理宣传教育，提高全民物业管理消费意识
一是要切实加强对物业管理法规政策的宣传力度，采取各种有效形式宣传物业管理的法规政策、意义和作用，教育引导广大业主正确认识住宅小区物业管理的重要性和必要性，牢固树立物业管理意识，自觉履行物业管理义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益。二是要通过积极的正面引导，使社会各方面充分认识到物业管理消费实质上是一种服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心支持物业管理的良好氛围。
（二）理顺编制体制，加强物业管理工作的组织协调
一是自上而下建立健全行业监管机构，切实履行监管职能，理顺监管体制。二是成立行业社团组织，加强行业培训，形成行业约束和自律机制。区政府及主管部门，要根据全市物业管理发展规划和相关法规，制定本区域的物业管理发展计划和扶持措施，建立物业管理综合协调制度和长效工作机制。区物业管理工作领导小组要加强领导和组织协调，履职尽责，确保物业管理各项工作的正常开展。街道办事处及物业管理办公室，要负责物业管理纳入社区建设，小区物业管理全覆盖措施，业主大会和业主委员会建设等相关工作的扎实落实。
同时，要积极呼吁，争取政府编办给各区和街道办事处落实人员编制、办公经费。
（三）完善物业行业各项制度，建立物业管理服务保障体系。
一是健全联席会议制度。物业联席会议由街道办事处负责，及时协调各住宅小区的日常管理工作，搞好业主大会成立与运作监督，物业管理与社区建设的衔接，化解物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置区域内物业管理的突发事件。二是完善物业项目退出机制。制定《开封市物业项目服务退出管理办法》，保证物业企业退出程序正规有序。三是完善物业管理各项规章制度。在已制定的《开封市物业管理办法》基础上，进一步出台更加完善的、利于操作的实施细则，明确政府部门、开发建设单位、物业服务企业和业主各方的责任、权利和义务，及时调整物业管理工作中各种关系，使物业管理工作做到有法可依、有章可循。四要建立物业管理的协调、监督、考核工作体制。五要推行物业服务企业招投标制度，制定物业服务指导价格。一方面要大力推进物业服务企业招投标制度建设，引入竞争机制，通过招投标的方式把优秀物业服务企业引进来，以改变物业从业人员素质低、服务不规范、专业性不强、企业运作透明度不够的落后状况。另一方面要协调物价部门尽快出台物业管理等级收费标准，使物业服务企业服务收费有据可依，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务的标准化和规范化，让业主得到质价相符的服务，创造和谐的物业管理氛围。
（四）加强物业培训，提高从业人员素质
一是要切实加强物业行业培训，定期举办物业管理培训班，要求从业人员认清自身的地位和职责，真正按照法律规定及合同约定规范运作。二是完善相应的职业资格准入制度，要求物业行业从业人员持证上岗，优化物业管理人才结构，使物业从业人员素质从根本上得到提高。
（五）建立物业管理信息系统，完善信用体系
一是要建立物业管理信息系统，严格规范物业企业服务行为。督促物业服务企业认真履行服务合同，自觉接受政府有关部门和业主的监督。定期对辖区内的小区进行检查考核，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，并将物业服务企业不良记录进行备案上传至物业管理信息系统。二是要加强对物业服务企业的资质管理。实施注册许可和动态考核制度，扶持市场化、社会化的本土物业服务企业，引导本土物业服务企业向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业服务企业向业主委员会进行推荐。全力确保整个物业管理工作水平的不断提高。
（六）加强对业主大会工作的监督指导，促进业主委员会制度规范化
一是要切实履行对成立业主大会和业主委员会的指导责任，加强对业主委员会成员资格的审核，促进业主自治管理机制的形成。研究出台《开封市业主大会和业主委员会指导规则》，确立街道办事处作为业主大会、业主委员会指导监督主体的地位。二是要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自治和民主决策。三是要监督业主大会和业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，依法维护广大业主和物业服务企业的合法权益。
（七）加大住宅专项维修资金归集力度，改变我市旧小区现状
目前我市55%的小区房龄都在10年以上，由于缺乏专项维修资金，公共部位和公共设施设备得不到正常的维修养护，严重影响了业主的利益和城市面貌。因此，建立健全住宅专项维修资金的管理体系，完善专项维修资金归集、管理和使用的监督制度和监管机制，对改变旧小区现状具有重要的现实意义。所以，对旧小区住宅专项维修资金进行补建，无论是对业主房产的保值增值，还是对提高我市的居住环境和生活品质，都具有客观的紧迫性。
