记得有位哲学家说过，“未来是不确定的，你不知道自己哪天会发财”。
基于此，我们可以理直气壮地告诉大家，所有的预测都是娱乐行为，各位不必当真。
以下是对北京楼市的严肃分析：
1）今年的北京房价走势
今年北京的市场从2月份开始上涨，随后触发市场行情，上涨速度加快。在3月17号，北京市出台了非常严厉的限购限贷政策。政策之后，市场惯性下，四月份的成交价也不算低。
到了五六月份，政策的药效开始真正发威，市场跌入低谷，成交量与成交价都很低。
七八九月份，市场开始逐渐恢复，成交量从低谷开始逐月上升，但成交价一直在降。市场整体处于低迷状态。
十月份的网签量比九月份低，但市场热度还是缓慢上升趋势。
以上是今年市场的宏观面，供各位参考。
2）北京楼市的供需关系
我们知道，去年北京的房价涨幅较大。在2016年9月30号出台了一次限购政策，限购前后的变化是：
首套房普通住宅，首付由30%增加到35%
首套房非普通住宅，首付由30%增加到40%
二套房普通住宅，首付由40%增加到50%
二套房非普通住宅，首付由40%增加到70%
这个政策对于非普通住宅的限制比较厉害，特别是二套房。
对于买二套房的朋友来说，这个限购政策有一定杀伤力。（当然，很多人可以通过lh来规避这个政策）
但是，去年的930政策并不限贷，很多人卖掉现有房子再换房就是首套，所以对于换房人群来说，虽然有影响，但影响没那么大。
整体来说，去年的930政策一方面是一定程度上（小幅）提高了购房成本，影响不是特别大；另一方面是提高了北京的lh率。
政策后，北京的市场有一个多月的冷静期。到了年底，市场热度又开始恢复。（限不住）
到了2017年2月份，市场又有了一波大行情。
从市场的表现来看，北京楼市的供需关系极度紧张。
从2016年的北京房价暴涨说起……
这篇文章里解释了北京供需关系的原因，这篇就不重复了。
3）市场的自我调节
我们把问题拆得更细一些。
当限购限贷政策出台后，市场的整体走势肯定是先下行，然后保持平稳，然后回升。（如果没有紧张的供需关系，这个走势未必成立）
市场下行第一个阶段是成交量跟房价全部大幅下跌，市场进入谷底。比如说，五六月份北京市场上会有很多大笋盘出现，恐慌抛售者较多，这个阶段的成交价是最低的（非笋不成交），而且按揭或抵押利率也比较低。
随后市场进入第二个阶段，市场中买房人与卖房人的心态逐渐平稳，价格开始较之前的谷底有了回升。
这时，下跌最快的区域就是所谓的热点区域，比如东西城。原因就是，这些热点区域领涨，市场热度高的时候，成交价会有极大的溢价，这部分溢价就是为市场情绪买的单。当限购限贷之后，市场预期趋于平稳，前期的溢价肯定要回归正常。整体上看，就是下跌速度更快。
而偏远地段的非热点区域，价格很坚挺。我们知道，非热点区域的业主卖房子，极大的概率是要往热点区域换房，既然热点区域下跌速度这么快，那业主往往是不急于卖房的（挂牌价往往不调整）。
“买涨不涨跌”
而买房者往往是刚需，刚需如果着急，那反应在成交价上就是这些区域的价格比较坚挺。（但成交量非常低）
第三个阶段，市场整体的成交量回升，也就是现阶段的北京市场。在这个阶段，北京的热点区域成交量回升较为明显，价格逐渐趋于坚挺，溢价空间缩小。
而非热点区域，价格下跌较为明显。
原因在于，非热点区域的很多业主打算换到热点区域，看到热点区域回暖，会急着将手上的房子出手，而市场的成交情况又不是特别乐观，所以会倾向于降价出售。如果市里看好房子，往往还会选择先买后卖的策略。
比如下图：
（常哥手里一大堆笋盘待售）
第四个阶段，刚需结束观望，开始入场，整体市场回暖。
很多人总喜欢提所谓市场筑底，微观上看北京市场是完全分区域的，其自身有一个市场情绪的传导，这个过程会有一个时间差。所以说，所谓的筑底必须要有区域划分，看“整体市场”对于买房卖房来说，没有意义。
有一个词叫：刚需联动。刚需入场，一套房带动五套房交易。市场的整体热度会因为大量刚需的入场而彻底恢复。
这时，市场就完成了自我调整。
关心北京楼市的朋友都知道，北京的房价一直在限购中成长。每当有新的政策出台，楼市都会经历以上的调整期。
只要调整好了节奏，就开始平稳回升。
3）明年房价走势
房价上涨要分为两层看，一层是现有局限条件下，随供需关系而进行的上涨，没有货币因素。
这种房价上涨往往体现得比较温和，但涨幅不能确定。
因为市场真实的供需关系往往都是事后来判断。
另一层是加入货币因素的上涨。需要提示一点，货币因素一定是为供需关系助力的，单纯靠货币上涨，往往不牢固，容易有所谓泡沫。在供需关系紧张的城市，一旦加入货币因素，这时往往会引发所谓的大“---”（你们懂就行）。
由于货币紧缩期尚未结束，所以明年的市场情况肯定是锁定在第一层逻辑里。（平稳上涨）
至于能不能大“---”，那还要看明年的银行政策。
