资产泡沫在堆积，而银行涉及房地产行业的贷款也还在快速增长。一方面，房贷业务几乎成为大部分银行信贷板块中的绝对主力;另一方面，在相对谨慎的前提下，银行对品牌房企布局在一二线城市的住宅项目仍频频输血。
业内人士表示，今年上半年市场的火爆掩盖了部分市场风险。但房价“泡沫”风险与高企的个人按揭杠杆风险正逐步累积，楼市一旦调整，可能带来不小的金融风险。如不及时化解，预计此类风险有可能在2017年集中爆发。
鼎力 房贷成银行主力贷款板块
从已披露的上市银行的中报数据来看，房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。数据显示，18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元，较去年底的涨幅接近20%。
数据显示，建设银行上半年新增个人住房按揭贷款4078亿元，较去年末增长14.7%，新增房贷占新增个贷的比例为97%。建行董事长王洪章表示，下半年还会大力发展个人住房按揭贷款业务，并加快住房公积金贷款的发展。
中信银行数据显示，上半年住房按揭贷款较去年末的增速达到29.4%。中信银行董秘王康在发布会上回答《经济参考报》记者提问时表示，中信银行对个人住房按揭贷款业务是“优先支持、优先发展”，但也有一定标准，同时确保风险可控。“我们也有白名单，优先选择一些价位比较合理的、配套良好的楼盘;资质评级较高的开发商楼盘;一线城市、价格比较稳定的楼盘。”王康说。
兴业银行2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中，有55.3%来自于新增个人房贷。“下半年兴业银行将继续大力发展资本占用低、资产质量比较稳定的个人住房按揭贷款业务。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示。
实际上，不少银行都在通过打低价牌来加大对房贷市场布局力度。以天津为例，目前提供房贷业务的16家银行全部提供优惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。
房贷业务成为银行信贷板块中的“香饽饽”是有其内在原因的。交通银行首席风险官杨东平表示，经济下行压力增大，实体经济的某些领域将出现困难。与过去相比，高货币投放、高投资、高拉动的经济发展模式可能难以为继。因此，相比于某些银行热衷的公共设施和政策项目，交行更看好个人住房按揭贷款业务。“从抵押率来分析，再综合交行对房地产市场未来走势的判断，我们觉得这一块业务仍然是比较安全的。”杨东平说。
分化 银行源源不断输血大房企
与银行对个人房贷业务几乎全力投入形成对比的是，银行对房地产开发商的对公贷款增速则较为平缓。从数据来看，截至2016年6月末，18家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计4.41万亿元，较2015年年底的4.29万亿元增长仅为2.8%。
不过，这并非意味着银行对房企的彻底“冷落”。实际上，银行对不同的开发商态度分化明显。对于一些知名房企，其从银行获得的资金有增无减。广发证券报告显示，2016年1至7月，其监测的重点上市房企共发生银行贷款227笔，合计贷款总规模1562.94亿元，与2015年同期相比上升138%。而从银行授信方面，7月共有11家上市品牌房企获得银行授信，涉及额度263.9亿元，环比上升568.1%，为16年以来最高水平。
但是对一些风险相对较高的房企，银行则表现得比较谨慎。一位股份制银行某支行对公业务负责人也对记者表示，“银行对开发商主体会有所选择，另外，对项目也会有所选择，一般住宅项目、棚改项目会介入，但是商业项目、商改住项目就会很谨慎。”
一位长期关注房地产行业的评级公司人士对《经济参考报》记者表示，“如果一个房企的主要库存在一二线城市，那么其现金流应该不会太差，而且最差也可以靠卖地来撑着。现在经济下行，与一些制造业比起来，房企的盈利前景还是要好一些，因此，重点布局在一二线城市的大开发商从银行融资并不会太困难。”
值得注意的是，除了表外贷款，银行表外资金还有相当一部分流入了房地产企业。据媒体援引中债登的统计数据，截至去年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。如此算来，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。
警惕 楼市调整或催生业界风险
从目前的情况来看，由于近一年尤其是今年上半年市场非常火爆，包括银行资金的大量资金仍在通过各种渠道流入房地产行业，短期内房企资金链仍有支撑。但有业内人士警示，在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发，尤其值得注意的是，一些一二线城市可能也难以幸免。
上述业内人士表示，近年来，房企回归一二线重点城市趋势明显，这也是一二线房价只升不降的主要原因，但随着项目的深度开发、资金的收紧以及预期的改变，一二线城市也难以逃脱价格下行趋势，“这就如同20年前的日本东京，所有人都认为土地寸土寸金，不可能跌价，但事实上，东京的房价最终迎来了近半的跌幅。”他说。
中原地产数据显示，截至目前，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿元。这意味着，如果按照目前市场正常的销售利润计算，这部分地王的总货值预期将在3800亿元，而截至7月底，北京整体楼盘的销售额仅为224亿元。这里面酝酿着巨大的市场风险。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。
在房价“泡沫”的同时，个人按揭贷款的高企也意味着个人杠杆的风险正在累积。海通证券分析师姜超表示，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。“7月国内人民币贷款增量达4636亿元，其中代表居民房贷的居民中长期贷款增量高达4773亿元，占信贷总额的比重已经超过100%。”他表示，如果房贷增速维持目前25%至30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。
招商银行副行长对刘建军此前表示，“房贷个体风险是不大的，中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。但如果经济持续下行，出现房地产市场的崩盘，那就是系统性风险。”
广发证券分析师乐加栋表示，整体来看，2016年以来房企融资渠道依旧多元化，且资金成本处于历史相对低位，加上热点城市库存明显下行催生补库存的融资需求，房企整体融资活动活跃，并且融资结构仍然以低成本的公司债为主。但是，随着7月中央会议首次提出抑制资产泡沫，目前部分银行已经收紧开发贷，缩短开发贷周期，同时证监会再次规范房企再融资资金不得用于拿地、补充流动资金和偿还银行贷款。结合土地市场“地王”频出现象，未来不排除监管层对房企资金渠道进行管控的可能性。
中国楼市将在2017年上半年开始冷却 2018年出现严重调整
9月29日，眼下中国房地产市场的火爆异常让投资者既欢喜又忧虑，尤其房地产业对实体经济挤压的压力，以及对地产泡沫破灭本身的担忧，更是让投资者焦灼。
德银对中国10个城市252宗土地拍卖进行了分析，发现这些城市的房价同比上涨了23%。
土地拍卖溢价攀升表明“对房价进一步上涨的非常高的预期”，期待政府在今年第四季采取措施遏制房地产泡沫。
德银认为根据房地产周期，中国楼市将在2017年上半年冷却;政府将在2017第二季再次放松货币政策和房地产市场政策。预计中国房地产行业在2018年面临“严重调整”。
那么地产泡沫一旦破灭，哪些行业会最受影响呢?海通最新报告显示，根据国际先例，日本地产泡沫破灭后，日本住宅投资增速在92年降至-4.5%，美国在09年降至-24%左右。私人部门其他投资也很快受到影响，日本、美国的企业设备投资增速分别从泡沫顶峰时的16%和10%降至-10%和-22%的低点。
分行业看，地产相关行业投资下跌严重，而非耐用品及服务行业的投资如食品、教育、医疗等影响相对较轻。
消费减少，类型分化。90-91年日韩地产泡沫先后破灭，带来了消费增速的跳水，分别由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。
但从影响程度看，耐用品消费大于非耐用品，商品消费受影响大于服务。就业低迷，经济通缩。地产泡沫破灭后，失业率飙升，但非周期[0.20%]性行业状况好于周期行业。居民、企业预期悲观，通缩成为后泡沫时期经济绕不开的特征。
楼市三年周期应验 2017年会量价齐跌?
9月30日起，已经有9个城市相继出台了限购政策，它们分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、无锡、济南、武汉、合肥等。
10月2日上午，武汉也公布了最新的限购政策，本地人限三套房，外地人限两套房。不过这个时间点选的倒是不错，赶在国庆，大家都跑出去了，民政局放假了。限购不至于导致民众突击购房，确保了当地楼市的平稳。
多数城市主要措施给假离婚留出了操作空间，十一过后，各地民政局是否会出现一波离婚潮要看民众对未来房价的预期是否被扭转，毕竟本轮多城市联合限购，试图改变民众对未来房价预期的意图十分明显。不过在笔者看来，本轮限购很重要的一个目的是给各城市降温，所谓降温，是指房价要慢点涨。
慢点涨有两个好处，其一，刚需或许还能看到买房的希望，毕竟现在首套房首付比例基本没有变化;其二，投资需求还有逐利空间，但在全面限购的情况下，利润空间有可能在未来被大幅压缩，好处是投资需求趋于稳定，且不至于大幅杠杆入市和迅速撤离楼市。
三年的小周期再次应验
上两轮房地产小周期分别在2011年，2014年达到顶峰，此轮限购后，房价有望在2017年达到顶点。分析人士认为，此轮房地产调控已经在今年第四季度正式启动，市场拐点会在2017年正式出现，到时房价会出现阶段性的“量价齐跌”。但专家同时也认为，此次调控并不会导致房价出现实质性下跌，市场真正的的拐点仍然看不到。唯一可以肯定的是，市场已经有去库存之处的全面宽松转变为真正的因地制宜。
能否借助三年小周期来扭转当前房地产调控的被动局面，十分重要。
分城施策进入关键时期?
“分城施策”最早在2015年两会上由总理提出，原话是这样的：
房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。
随后启动的去库存，围绕了降准降息和分城施策两条线了。全面宽松，各城市根据现有库存量制定适合本城市的去库存政策。
但从执行效果来看，各地去库存出现了明显的问题，热门城市没有根据库存量出台相应稳楼市政策，而去库存高企的城市则没有拿出应有的诚意，特别是在货币化安置和农民进城买房方面。
此次一线城市和强二线城市重启限购，使得分城施策真正得以生效，毕竟资金和人气集中在这些城市，稳定供需和房价十分重要。专家预期，为了防止资金在各城市之间非理性流动，会有更多城市加入限购阵营。
接下来关注的是，尚未真正启动去库存的三四线城市是否会有更具诱惑力的政策出台，毕竟农民进城需求仍然存在，但首付和信贷压力并没有减轻。
海通证券：本轮楼市调控或致17年地产销量增速转负
房价大幅飙涨，调控密集出台。
风声鹤唳：20城出台楼市调控政策。9月底至国庆黄金周期间，21个城市相继推出地产新政。不仅限购、限贷，部分城市还就房地产资金来源、商品房预售许可、限购限贷范围等问题做了严格规定。调控城市的地产销量占全国比重超过了40%，政策力度较大。
事出有因：上半年房价飙涨，房贷激增。限购政策源于上半年楼市“陷入疯狂”。价格方面，房价增幅迭创新高，并由一线向二三线扩散。销量方面，地产销量、销售额同比远高于去年，而居民新增购房杠杆率飙升至50%，与美国07年相当，楼市火热的背后是风险的积聚。
调控力度不输上轮，拖累地产销售投资。
前世今生：三轮调控两轮松绑驱动地产周期。回顾历史，05年以来我国共经历了三次大规模的房地产调控和两次松绑，楼市调控和配套货币政策共同驱动了房地产市场的周期性波动。
似曾相识：本轮限购与10-13年限购极其相似。从量、价基本面来看，本轮楼市调控出台的背景与10-13年调控十分相似。而回顾上一轮调控，共经历三个阶段：1)10年4月“国十条”出台，同时房贷利率上行;2)10年底部分城市限购启动;3)11年“国八条”出台，限购全面铺开，13年初“国五条”进一步扩展了限购范围。
仍有不同：人口老龄化，货币稳健，居民高杠杆。但本轮与10-13年仍有不同之处。1)人口结构更为老化，上一轮调控恰逢人口拐点，而目前已处在人口红利消退阶段。2)货币政策更为稳健，前两轮调控时都出台了紧缩性货币配合限购，而目前经济持续下行，短期内难见持续货币紧缩。3)居民杠杆率更高，中国居民负债率、购房杠杆率均持续上行，16年再创新高，居民购房潜力被大量透支。综合来看，本轮调控对地产需求的冲击力度整体上与上一轮相当。
量化分析：本轮调控或致17年地产销量增速转负。我们以11年限购为基准，估算今年四季度一、二线城市地产销量或将明显下滑。而明年若不出台宽松货币政策刺激经济，则17年一、二、三线城市地产销量增速将全面转负，全国地产销量跌幅或将达到15%。从历史经验看，地产投资滞后于地产销售2个季度，因而地产投资增速的下滑或出现在17年2、3季度。
经济下行重回通缩，从实物到金融资产。
人口拐点杠杆有顶，经济下行压力加大。中国青年人口拐点已现，新开工13年见顶，今年销量或已接近历史顶部。房贷加杠杆已不可持续，而地产一旦面临拐点，对消费也会构成冲击。
短期通胀长期通缩，从实物到金融资产。地产见顶下滑拖累经济，令需求持续低迷，因而通胀上行已经处于中后期，17年以后通缩压力会重新显现。如果未来回到通缩，那么实物类资产就会受损，而金融资产成为配置首选。
坚定看好17年债市，推荐类债券高股息，关注轻资产。17年随着地产销售的再次下滑，我们预测10年期国债利率有望降至2%左右。而随着利率的下降，类债券高股息资产价值也会显著提升。而经济重回通缩，意味着地产相关的重资产行业将注定受损，应该关注服务业和创新产业等轻资产行业。
