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白城房价走势最新消息及未来趋势预测

时间:房产政策 上大学网

我们从以下四方面来分析预测2018年房价走势:
1、人口
我国社会化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市。
目前不得不承认的是,我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段,“人口红利”的优势在逐渐减少,未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市;
然而,事实上,人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认,但事实上,人口基数足够大,而且二胎政策已经放开。
最重要的是,我国的城市化已经进入下半场,远不是原来“农村包围城市”,而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。

2018年房价会不会涨?2018年房价走势分析预测!
目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源,同时也迸发着更多的机会,更加新鲜的文化和思想,始终吸引着全国各地的目光。
以北上广为首的70个大中城市来说,目前的房产库存,其实还远远不够。
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下图是2010-31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化,是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩,真实性有待商榷。
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图中可以清晰看到,厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错,未来凭借着其本身的优势,也应该不错。
除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市,这些城市有着较好的人口增长预期,未来的购房需求量继续膨胀。
2、土地
一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少。
关于土地供应,大家不得不承认的是,目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。
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上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的销售情况。可以看出:
一线城市总体来看土地供应同比确实在增加,且楼面价有所下降
而二线城市土地供应量持续走低,然而楼面价却上升了22%,即地价上涨超过四分之一
对于一线城市,北上广深作为政策调控的核心,土地供应量有所回升。
尤其是北京名列前茅季度的土地供应就已经达到去年全年的供应,但是这种供应,盘旋在北京的房企仍然不领情,主要也是因为去年的供地量实在太低,不足120万平方米。
所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用,即使今年是去年土地供应的10倍,总体来看也不足1200万平。
上海和广州今年的土地供应量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但这个土地供应量基本也是杯水车薪,更何况,这部分土地里还有那么多的租赁用地,共有产权,商服用地等。
同时深圳,土地供应量着实是百分百的减少,今年前三季度住宅土地销售量为0。
同时,因为房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多,即使开发商放弃利润,只是单纯为了公司的运作,品牌的扩张,但是地价高居不下,房价肯定不能低啊。
开发商的底线无非是不赚钱,但是不能赔钱。
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所以,从中期看来,一二线城市的土地供应会持续走低,一方面是城市总体规划的布局,另一方面也是限于18亿亩耕地红线,这是一个具有法律效力的约束性指标,18亿亩耕地根本上是不可突破的底线,所以加大土地供应困难重重。
3、政策
重压调控下,房价仍然保持小幅上涨!
自去年930新政以来,楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控,这一系列的调控政策确实取得了效果,根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示:
1、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落
70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。
2、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同
一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月基本相同;
3、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落
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不过比较有意思的是,这轮调控“限购+限贷+限价+限售”,房价仍然没有下降,相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外,其他城市房价均在上涨。
这种力度的调控房价仍在上涨,那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢,房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势,小幅上涨也是涨。
4、房价何时会降?
那房价何时会降?这也是在大家咨询的比较多的问题。
1、调控之下,房价何时会下跌?
很多人对于调控有误解,认为调控就是要让房价下跌。
其实不是,调控是为了让房价稳定下来,既不大涨也不大跌。
国家一直以来说的,都是要稳定房价,让房地产行业稳定健康的发展,减少系统性金融风险。国家从来没有说过,要让房价下跌的话。
这是基本态度,我们一定要认清。
当然啦,本文也不是说房价不是不能降低。事实上,在我国楼市发展史上,确实有几次楼市崩盘,包括温州、海南,当然比较具有代表性的还是海南的“天涯海角”。
同时可能会有人提到周先生在G2o会议上的表示,中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。
但是经济去杠杆、金融去杠杆,不一定就是降负债,房企目前的负债率确实已经超过平均负债率,但是如果真的用降负债的办法来降杠杆,经济很可能出现瀑布式下跌。
即使后续租售同权等政策落实,那其实从政策制定到落实,中间还是有过渡期和缓冲期的,也就是说,2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期。
2、北上深还能不能买?
不知道大家发现没有,全国已经有40多个热点城市发布了限售令,唯独没有北上深。
这意味着什么?
意味着收网的时候,特地留了一个口子。
当未来的某一天,全国大量的流窜资金,发现无处可去的时候,无房可投,无利可赚的时候,转过身来一看,原来北上深还有机会上车。
你说,它们会不会蜂拥而已?
况且未来2年,随着美联储的持续加息,保值避险将会取代升值,成为最重要的购房参考标准之一。
在全国300多个城市中,买哪里最安全?
北上深,注定会是避险资金的优选。
3、三四线城市还能不能买?刚需要不要再等等?
1.国家要去三四线库存,这是任务。
2.怎么去库存?人们习惯于买涨不买跌,所以要让房价涨。
3.等房价涨的差不多50%以上了,去库存也就去的差不多了,大概率开始限购。
4.限售以后,房子难买也难卖,流动性变差,房价逐渐稳定甚至小幅回落。
5.而相比于50%以上的上涨,回落的10%根本就不算什么,等回落后再买入的人,终究还是亏了。
纵观这20年的楼市,一年内上涨50%的房子数不胜数,一年内下跌50%的城市少有,这就是真实的现状。所以既然是刚需,既然早晚都要买,趁着利率低赶紧买入,终究还是省钱的。

不管你承认不承认,在这一轮调整中,房价出现了松动,尤其是一线城市和热点二线城市,当然也包括一线城市周边的燕郊等地。这些区域都是曾经房价上涨的主力城市,所以涨得快,回落得也快,只是降幅远远没有涨幅大,但是我们都知道出来混迟早要还的。
调控终于收到明显效果,而且也得到官方承认。国家统计局新闻发言人邢志宏近日表示,从8月份的数据来看,15个一线和二线的热点城市新建商品住宅价格环比都在下降和持平,北上广深四个一线城市同比涨幅连续11个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落。在去库存方面, 9月末,全国商品房待售面积同比下降了12.2%,三四线城市房地产去库存也取得了积极效果。
这跟我们此前的预知基本上一致。目前涨幅回落较大的就是之前房价猛涨的城市。只是现在从平均数据来看,房价下降趋势尚不是特别明显,不过销售量下滑非常明显,俗话说,销售量是反映未来房价走失的一个重要指标,那么是不是意味着房价将步入下跌趋势呢?因为销售量已经大大回落。
与前三季度业绩持续增长相比,无论从销售额、销售均价还是拿地节奏来看,开发商10月的业绩表现平平。业内认为,众多依靠前三季度表现基本完成任务的房企,在今年剩余的时间里进取心略显不足,四季度楼市或将进入寒冬模式。
但不排除个别城市和楼盘房价已经开始大幅度下跌。据媒体报道,从合肥近期的房价表现来看,仍在持续下跌。与去年同期相比,合肥当前房价为14485元/平米,比今年房价较高点时的14996元/平米回调511元/平米,回调幅度-3.41%。据了解,郑州9月份新建商品住宅价格环比下降0.1%,连续5个月下降。二手住宅价格环比下降0.3%。除了合肥,也包括一线城市的京城,还有深圳都在回落降温。乐有家研究中心数据监测显示,10.09-10.15深圳一手住宅销售803套,环比大涨85.9%,销售均价52158元/?,环比下跌4.8%。这也是深圳一手住宅销售时隔4个月再次冲上800套。与销售量相反,深圳一手住宅周销售均价则是不断下跌,也是近4个月内较低值。这有点反常,销售大涨,而房价大幅回落。
目前房价下跌还只是个别现象,很多楼盘这一年涨了那么多,如今市场降温却不降价,硬撑着也好,捂盘惜售也罢,市场降温的大趋势无力改变,而一旦形成购房者预期降低的话,那么房价回落不可避免。因为在稳定市场的大局下,过快上涨的房价必然面临一个回调的过程。特别是近日住建部部长王蒙徽表示,房地产调控成效显现,房地产市场总体保持稳定。坚持房子是用来住的不是用来炒的定位!坚持分类调控,因城因地施策。一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落。三四线城市的房价也趋于稳定。
现在刚刚出现楼市调控的效果,更不能轻易放松。我们不妨拍拍自己的良心,扪心自问下,房价上涨跟我们自己有没有直接关系?各种原因有很多,但没有购房者的疯狂出手房价也不会涨上去。房价之所以涨上去,直接原因就是普通购房者被一批“先锋”忽悠着加入了抢房大潮,从而让房价被抬升起来了。开发商为什么那么有底气就是不降价?还不是吃准了购房者的心理?
所以,说白了,如果我们能够克制住自己,如果人人不自私,生怕自己不买别人就会抢走了似的,当然这个年代讲自私似乎有点扯淡,因为利益面前自私算个毛?我要再说下去你一定会反问我了,甚至说我道德绑架。不过话说回来,可能每个人都有自私的一面,但是一旦形成一股风气,形成一股洪流,那种能量是无穷大的。这就是开发商为什么敢坚信房价一直涨的原因。
但是现在开发商还有底气涨价吗?炒房者还有多大活动空间?国家统计局局长宁吉 ?表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,“但对于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解决。”“房子是用来住的”,租房与买房都是解决“住”的有效手段。
这就是说,打击炒房的力度不会变。那么我们有了各种住房形式后,我们还用抢着买房吗?比如共有产权住房和租赁住房足够满足大家住有所居后,真的没必要抢着非要买房了。
我从来不反对大家买房,该买的就要买,有钱就买,因为房子是用来住的。但是没钱的别听忽悠,别瞎凑热闹,尤其是还抱着投机心理的炒房者,今年对炒房者的打击还少吗?一二线城市已经非常明显了,只是三四线城市的炒房者还能躲过一阵子。现在的限售政策其实已经把炒房路给堵上了。接下来一定会针对炒房行为出台相关政策,因为房子不是用来炒的。

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