宝鸡买房贷款的手续及全流程
一般来说，买房贷款主要分为三类：住房公积金贷款、商业性贷款以及组合贷款。
不过，目前我们最常见的就是公积金贷款和商贷。
1公积金贷款
1什么是住房公积金贷款？
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
2公积金贷款的类别有哪些？
公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款、住房装修贷款、商转公贷款等。
3公积金贷款申请条件
贷款对象：
个人按月连续足额缴存住房公积金规定期限（当前12个月）以上，具有完全民事行为能力的职工，购买自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。
同时具备以下条件：
1.具有有效身份证件；
2.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3.购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；
4.借款人应为房屋买受人（仅限夫妻）其中之一。房屋买受人为父母子女或亲戚朋友联名购买的，不予受理；
5.购买住房的，应已支付了不低于规定比例的首期购房款；
6.同意按照公积金中心和受委托银行认可的担保方式进行担保；
7.申请住房公积金贷款时不存在尚未还清的住房公积金贷款本息；
8.法律、法规、规章规定的其他条件。
4公积金办理所需资料
贷款人需要准备以下资料：
1、借款人及配偶身份证（居民身份证或其他有效证件）原件及复印件(三份)；
2、借款人婚姻证明原件及复印件（三份）；
3、房屋买卖购房合同或协议原件（三份）；
4、购房首付款凭证及复印件（三份）；
5、借款人家庭具有稳定收入和偿还贷款能力的证明（原件一份，复印件两份）；
6、借款人及配偶征信报告（一份）；
7、借款人及配偶印章；（1.5×1.5正楷方章）
8、其他相关资料：
（1）人才公司代缴公积金的，需用工关系证明及劳动合同；（用工关系证明一份原件，二份复印件）
（2）申请异地公积金贷款的，需提供《异地公积金缴存使用证明》（原件）及近一年缴存明细。
（3）申请购买二手房的，需提供网签合同（原件三份）、资金监管协议（一份）、首付资金凭证（复印件四份）及评估报告（三份）。
（4）一手房提供购房合同复印件（复印件一份）。
5公积金办理流程
6住房公积金贷款额度
贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数
借款人与配偶缴存账户余额小于2万的：
1、账户余额合计＜5000元的，贷款额度最高不超过15万元；
2、5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度最高不超过20万元；
3、1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度最高不超过25万元。
7公积金首付比例
新房
如果是首次购买，建筑面积在144(含)平方米以下的首付比例为25%;建筑面积在144方米以上的首付比例为30%
如果是二次购买，建筑面积在144(含) 平方米以下的首付比例为30%;建筑面积在144平方米以上的首付比例为40%
二手房
建筑面积在144(含) 平方米以下的首付比例为25%;建筑面积在144平方米以上的,首付款比例为40%。
2商业贷款
1什么是个人住房商业贷款？
个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业贷款。抵押贷款是商业贷款中的一种贷款方式。
2个人住房商业贷款的申请条件有哪些呢？
主要有以下几点：
1、具有合法有效的身份证明。
2、有稳定合法的经济收入、能提供相应的收入和资产证明：收入证明由借款人所在单位出具，加盖公司人事章或公章加营业执照复印件；个体户、私营、民营借款人可提供近三个月税票和营业执照复印件；所开具的月收入超过2000月人民币的，应提供税单或其他资产证明（银行存单、有价证券、投资证明、房产等）。
3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
4、与卖方签订有效的购房合同或购房协议。
5、支付了规定比例的首付款（一般不低于30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
6、贷款人在 18-65岁，不同年龄所贷款年限有所不同。
7、贷款银行规定的其他条件。
3办理个人住房商业贷款所需材料
如下：
1、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独身子女证）复印件。
2、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的私章。
3、 贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的户口薄复印件。
4、 贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。
5、 贷款人收入证明。
6、 房屋买卖合同原件一本。
7、 买卖合同上所述的出售方签字的首付款收据。
8、 所购买房屋的产权证复印件。
4个人住房商业贷款的申请流程
5个人住房贷款还款方式
1、等额本息还款法
即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。其特点是每月还款的本息和一样，容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
2、等额本金还款法
即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。
3个人住房组合贷款
1什么是个人住房组合贷款？
个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。
2组合贷款流程：
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款（组合贷款）的程序可分五步：
1---到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。
2---银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
3---到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不用房屋担保的签订质押合同）。
4---到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
5---办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
6---签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
7---银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
注：以上梳理的各类流程和办理所需手续等信息为一般通用流程，具体以当地相关政策为准。
4贷款要不要提前还
@a：通货膨胀太厉害，10年前5000元和现在的5000元完全两个概念。
@b：我老公也是喜欢提前还贷款，只要身边有点钱了，就马上去还掉，能多还就多还，搞得身边用钱都紧张兮兮的。
@c：个人想法吧，我以前也是想着提前还，还掉了心理轻松的。后来想通了，还是留点钱身边的好，那时候利率都打折的，现在做做理财都比这个利率高，所以不还了。
@d：如果手上有钱，却没有投资渠道，与其贬值，还不如早还早轻松。
如上，大多数网友认为，身边还是要留点钱备用的好，做做理财投资也不错。也有网友认为，如果有能力、又没有其它投资渠道，还是提前还清的好。
1房贷提前还，时间很重要！
每个银行的方式也有所不同，比如说公积金贷款有关规定，部分贷款提前还应该在还贷满一年后提出，而且在归还的金额应超过6个月的还款额。
其他大部分的商业贷款需要还款满一年后，这时才可以申请提前还款。
另外，部分银行会收取1%左右的费用作为提前还款的违约金。
2提前还款要看贷款方式适不适合？
有一种是等额本金，这种还款方式是指在还款期内，把贷款总额进行等分，每个月需要偿还相同数额的本金和剩下的贷款额度在该月产生的利息，但是随着时间的推移需要偿还的金额越来越少。
另一种是等额本息，每个月还款的金额都是一样的，但是当还完全部的房贷后会发现等额本息产生的利息要比等额本金多很多，而且等额本息想要提前还款的话，是非常不划算的。
